Аномалия на пазара на имоти: Сделките намаляват, а цените...

Пазарната логика предполага, че колкото по-голямо е търсенето, толкова повече се покачват цените на дадена стока. Изключение от тази максима не правят и недвижимите имоти.

Парадоксално обаче в Пловдив през последните месеци сключените сделки намаляват, а цените растат. Тази аномалия на пазара не засяга само града под тепетата, но и други големи градове в страната.

А причините се крият основно в традиционния инвестиционен профил на българите, както и икономическата среда и историческият момент, който сякаш тласка пазара в тази абсолютно неестествена посока. 

Колко реализирани сделки има за последните тримесечия?

За второто тримесечие на 2023 година покупко-продажбите в Пловдив са 4175 при 5079 за същия период миналата година. Това е намаление с близо 20%. При първото тримесечие на настоящата година ситуацията  е аналогична - регистрирани са 3240 сделки с имоти при 3534 за същия период миналата година - спад с около 10%. Това показват данните на Агенция по вписванията, а НСИ отчита и тези точни процентни изменения. 

Как се покачват цените на тримесечна база?

През второто тримесечие на 2023 година НСИ регистрира най-големият ръст на цените на жилищни имоти на годишна база в Пловдив от поне 8 години насам. Статистиката отчита поскъпване от 17,6% спрямо второто тримесечие на 2022 година. До момента най-голямо увеличение на цените на пазара на жилища под тепетата се е наблюдавало през 2018 година. Данните сочат, че поскъпването идва основно от имотите ново строителство.

Строителството се е оскъпило заради цените на материалите, суровините и другите производствени разходи, както и заради покачване на заплатите. Но не, инфлацията не изпреварва темпа на растеж на цените, нито е основна причина за такъв темп. 

Възможни обяснения

Ако приемем, че намаляването на броя сделки е в резултат не на намалено предлагане, а просто на намалено търсене, то тогава нормалната пазарна логика предполага, че цените трябва да паднат. Ако приемем, че предлагането се е свило, а търсенето расте, тогава цените се покачват. Но как е възможно във втория сценарий да има по-малко сделки? 

Принципно е възможно, ако предлагането наистина е паднало драстично. Един поглед в имотния сайтове обаче не показва такава картина. Това веднага ни препраща към търсене на друг тип причини. Първото възможно обяснение е, че пазарът работи на две скорости.

На едната се намират купувачи, които са готови да платят колкото е необходимо, но да получат недвижим имот или просто да сложат парите си, а на другата скорост да тези, които искат да си купят жилище, но изчакват с надежда цените да паднат. Тогава е възможно да предположим, че първата скорост държи пазара на високи стойности.

Второ логично обяснение е, че именно заради непрекъснато нарастващите цени, нашенци инвестират в имоти, за да може да получат възвращаемост. Тоест колкото по-бързо поскъпване има, толкова повече се стимулира пазара на прекупвачите - тези, които разчитат на маржа в продажбата.

Неслучайно през последните години се наблюдава закупуване на стари имоти, бюджетното им ремонтиране и препродаване на пъти по-високи цени. Това също изкривява пазара в полза на търговците. 

Третото логично обяснение е, пазарната логика - силно намалели оферти, а сериозно търсене. Реално, както вече посочихме, в сайтовете за имотни обяви не личи да има свито предлагане. От друга страна, купувачи все по-често се оплакват, че не попадат на реални оферти или просто не намират каквото търсят.

Подобна липса на кръстосана точка между търсене и предлагане също може да доведе до покачване на цените на имотите, особена на онази група от имоти, която припокрива масовото търсене. 

Пример за подобно изкривяване, и то в много крайни фази, е пазарът на къщи в близките населени места до Пловдив. Изведнъж много хора се втурнаха да търсят подобни имоти, което доведе до огромното им поскъпване.

Междувременно на пазара има достатъчно жилищни имоти, но след като купувачите търсят точно този вид, то той поскъпва. А поскъпването на къщи в Марково и Белащица, качва цените на семейните жилища в Пловдив, които са алтернатива на тези имоти. Така скачените съдове създават аномалии на пазара. 

Следете актуалните новини с БЛИЦ и в Telegram. Присъединете се в канала тук