Експерти за цените на имотите през 2020-та - ситуацията не е розова

Пазарът на недвижими имоти завършва една балансирана година, в която цените на имотите проявяват признаци на продължаващо забавяне на ръста си, в сравнение с предходните няколко години, когато той бе между 10 и 15%.

За 2019 година имотните експерти прогнозират повишение в цените на имотите в рамките на между 5 и 7% на национално ниво, пише money.bg

Сега погледите на всички потенциални инвеститори са насочени към следващата година и какво можем да очакваме през нея. А краткият отговор може да звучи така - още от случилото се през отиващата си година.

Ето някои от тенденциите, които можем да наблюдаваме на пазара на недвижими имоти през следващата година:

Плоска крива при цените на имотите в най-големите градове?

Инвеститорите са свикнали да виждат непрестанен ръст в цените на имотите. Този тренд отведе цените на жилищата в София при върховете им отпреди кризата през 2008-ма година (ако погледнем към продажните цени на имотите).

Има обаче някои съществени различия в сравнение с 2008-ма година, които би следвало да успокояват инвеститорите, че все още е рано за криза и спад по подобие на 2008 година. Но нещата определено не са и прекалено "розови". Тоест може да очакваме един балансиран пазар, ако няма външни сътресения.

Икономиката расте

На първо място, все още икономиката расте (в България и в Европа) и няма ясни признаци на хоризонта за поява на икономическа криза, каквато обикновено се свързва със спад в цените на недвижимите имоти.

През третото тримесечие на 2019 г. брутният вътрешен продукт (БВП) на България нараства с 3.7% спрямо третото тримесечие на 2018 г. и с 0.8% спрямо второто тримесечие на 2019 г., показват предварителни данни на Националния статистически институт (НСИ). Над 3% повишение на БВП очакват експертите и през следващата 2020-та година.

Достъпността на имотите е далеч по-добра от тази преди 11 години

На второ място - покупателната сила на домакинствата, която се е повишила близо два пъти за последните 11 години, прави достъпността на имотите далеч по-добра в сравнение с пика на кризата.

Лихвите са ниски, имотите са добра инвестиционна алтернатива на депозитите. Последните са при рекордно високи нива и носят близка до нулата доходност на депозантите, което ги кара да се оглеждат за по-добри инвестиционни алтернативи.

Лихвите по ипотечни кредити са ниски

Лихвените нива, които в момента са далеч под тези отпреди десет години и допълнително подобряват достъпността на жилищата. В допълнение, лихвите не се очаква да се повишат през следващата година, предвид на заявената политика от страна на Европейската централна банка. Това се очаква да има двояк ефект върху цените на имотите. От една страна ще означава, че депозантите ще продължат да търсят други инвестиционни алтернативи и ще се обръщат към имотите, а от друга - потенциалните купувачи могат и да вземат решение за покупка, стимулирани от ниските лихви по кредитите.

Срещу посочените по-горе фактори обаче, застават други такива, които инвеститорите би следвало да вземат предвид и ще действат в противовес на позитивните фактори, за да доведат до един балансиран пазар. Ето и някои от тях:
Ръст на предлагането на имотите

Лошата новина - в среда на силен ръст на имотите през последните няколко години, предлагането на имоти продължава да расте, както и жилищата в процес на изграждане.

През третото тримесечие на 2019 г. местните администрации са издали разрешителни за строеж на 1 630 жилищни сгради с 9 018 жилища в тях и 1 110 322 кв. м разгъната застроена площ (РЗП), показват данни на Националния статистически институт (НСИ). Това е повишение съответно с 2.5% при жилищните сгради, с 6.6% в броя на жилищата и с 3% на общата застроена площ на тримесечна база.

В следващите няколко години на пазара на недвижими имоти се очаква да излязат над 800 хил. кв. м. жилищна площ, въз основа на статистиката на сградите получили разрешителни за строеж през последните две години.

Забавяне на растежа на цените

Ако погледнем към графиката в цените на имотите и върха от 2008-ма година, ще ни направят впечатление две неща. Първо, за периода 2006-2008 година ръстът в офертните цени на имотите във водещите градове бе изключително стръмен, за разлика от текущия период на повишение. Второ - началото на спада в цените на имоти съвпада с криза и се случва след първото синхронно понижение на всички типове имоти, във водещите градове на страната.

Все още няма потвърждение по отношение на двата сигнала, но е налице сериозно забавяне в ръста на цените на имотите, а инвеститорите трябва да са бдителни и да следят за още тревожни признаци.

Недостъпността на имотите се повишава

Ръстът в цените на имотите изпреварващ този на доходите направи така, че имотите да стават по-недостъпни, макар и да са още далеч под нивата си от пика през 2008-ма година (благодарение на ръста на доходите за последните 11 години).
Ако приемем, че средния софийски имот с площ от 85 кв. м. е с продажна цена от 105 910 евро, според данни на изданието imot.bg, то сега ще видим колко годишни доходи са необходими за покупката му. И резултатът е 12.83 средни годишни софийски дохода въз основа на среден годишен доход на софиянец от 687 евро на месец.

Дори и да се смята на база на доходите на двама работещи обаче, за покупката на среден софийски имот са необходими 6.9 средни годишни доходи на домакинство.

За достъпни се считат имотите в градските части, които са със съотношение цена на имота-годишни доходи под 4. При подобно съотношение в София от близо 7, може да се каже, че имотите са доста недостъпни.

Всички сме чували за това, колко недостъпни са имотите в Сан Франциско и Манхатън. Въз основа на статистиката това съотношение в Сан Франциско е около 15 за едночленно домакинство и 7.5 за домакинство от двама.

Покупките на зелено са модерни, а цените се доближават до готовото строителство

Отново започваме да виждаме актуалност при продажбите на "зелено". За последно тези продажби са били толкова силни, а цените на този род жилища толкова близо до готовите жилища при последната криза отпреди 10 години. И това определено е "червен флаг" за целия сектор на недвижимите имоти.