Икономист: Купувайте жилище, само когато e спазено това правило

Балон на жилищния пазар в момента няма, но ако се запази тенденцията за ускоряване на ръста на цените в столицата, към края на следващата година може да има основания да се говори за имотен балон. Това коментира Кристофор Павлов, главен икономист на "Уникредит Булбанк" при представянето на годишния анализ на банката за пазара на недвижими имоти, цитиран от Investor.

Той открои два цикъла на имотния пазар у нас – от 1997 г. до 2013 г. и от 2014 г. насам. Индикация какво може да се случи с цените на жилищата през 2023 г. дава 2003 г. – седма година от предишния цикъл, каквато за настоящия е 2022 г. Това е първата година от надуването на имотния балон в София, който се спука пет години по-късно под натиска на започналата световна финансова криза.

"Трябва да имаме предвид, че имотните балони не се пукат лесно и могат дълго да тежат на икономиката", отбеляза Павлов. 

Към 2022 г. надценените жилища в София са повече от подценените, като надценените имоти с 50% или повече са 7 на сто, което е още една индикация за прегряване на пазара. Стойностите обаче все още са далеч от 2008 г., когато в София няма нито едно подценено жилища, а 90 на сто от имотите са надценени с над 50%.

Жилищата у нас са по средата между умерено недостъпни и сериозно недостъпни.  През 2021 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си годишен доход в продължение на 6,1 години, за да си купи средно за пазара в страната жилище от 73 кв. м. Индикаторът леко се е влошил спрямо 6 години през 2020 г., като това се дължи на по-силния ръст на цените на жилищата от 8,7% за страната при покачване на доходите от 6,9%, отбеляза Павлов.

Павлов посъветва хората да купуват жилища, когато съотношението между доходи и цени е до шест пъти и да са много по-предпазливи, когато навлизат на пазар със съотношение далеч над това ниво.

"Ако приемем, че за град като София стойност на съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинствата от 6 пъти може да се разглежда като равновесна (тоест такава, която преобладаващото ниво на доходите може да поддържа в дългосрочен план), то става възможно да се изчисли делът на подценените и надценени квартали. В случая съотношението цени спрямо доход от 6 пъти разделя пазара на две, като кварталите с по-ниско съотношение са подценени, а тези с по-високо – надценени, посочи в свой  анализ Кристофор Павлов. "

Зад относително благоприятните данни за достъпността на жилищата на национално ниво към момента обаче стоят значителни разлики между отделните региони. В София, например, жилищата са достъпни само за десетте процента от домакинствата с най-високи доходи.

В Пловдив жилищата са достъпни за 20% от домакинствата, а във Варна – едва за 9,1% от населението, но все пак съотношението между цени и доходи там намалява за трета последователна година.

"Варна е комбинация от голям град със силно икономическо значение и важен туристически център. Много българи купуват ваканционни имоти там, а през 2007-2008 г. към града се насочиха огромни външни капиталови потоци, които буквално взривиха жилищния пазар“, отбеляза Павлов.

Сред изследваните 15 големи града у нас интересен случай е Пазарджик, където цените на жилищата са най-недостъпни в сравнение със сходни градове като Сливен, Плевен, Перник. Причината вероятно е в това, че Пазарджик е заместител на Пловдив и пазарът там се влияе силно от случващото се в града под тепетата.

Според анализа колкото по-малък е градът, толкова по-достъпни са жилищата в него. В извадката на "Уникредит" жилищата са достъпни в шест от включените 15 града. Според Павлов големите регионални различия се задълбочават в началото на имотния цикъл и намаляват в края му заради случващи се корекция на пазара.

Според Павлов рискът от спад на цените изглежда най-сериозен в София, защото делът на сериозно надценените имоти в столицата е значителен. В по-малка степен това се отнася за Варна, тъй като там достъпността на имотите се подобрява, макар и бавно.

"С изключение на четирите най-големи града, останалите градове в страната изглеждат близо до равновесие. Но при спад в големите градове малките не са застраховани. Възможно е той дори да е още по-голям, както се случи през 2008 г.“, предупреди Павлов.

Средният размер на отпуснатите от банката ипотечни кредити е нараснал значително – от 130 хил. лв. през миналата година до 170 хил. лв. през тази година, а средният им срок е 27 години.

Най-често банката отпуска ипотечни кредити от 150 хил. лв., като това е сумата по 60% от сделките. Влахов наблюдава спад на сделките на акт 14, тъй като все по-малко инвеститори са склонни да прехвърлят собствеността на по-ранен етап заради поскъпването на строителните материали. С повишаването на лихвите от централните банки от лятото на тази година се наблюдава и интерес към кредити с фиксирана лихва, които в момента имат дял от 10%-15% от общия обем.

Кандидатите за ипотечни кредити Влахов раздели на три основни групи – млади семейства, които търсят първо жилище, семейства, които искат нов имот, и хора, които купуват имот с цел инвестиция. Купувачите на жилища за собствено ползване обаче преобладават.

Влахов отбеляза, че за кредитополучателите много важен става дългият срок на ипотечния кредит, тъй като от него зависи размерът на месечната вноска. Той посъветва хората, които сега се ориентират към покупка на имот с кредит, да поддържат разумно ниво на дълг, който да не е по-голям от 30% - 40% от нивото на доходите им.

Нова тенденция на ипотечния пазар са "зелените“ ипотеки, при които кредитополучателите получават преференция, ако купят имот с висока енергийна ефективност. Интересът към тях нараства, съобщи Влахов.

Следете актуалните новини с БЛИЦ и в Telegram. Присъединете се в канала тук