Как да инвестираме в недвижими имоти, но без да купуваме имот?

Има няколко начина за инвестиции в недвижими имоти чрез фондовите пазари

Масово хората свързват възможностите за инвестиции в недвижими имоти с физическа покупка на имот (къща, апартамент, земеделски имот, складово помещение и тн). Въпреки това, закупуването и притежаването на недвижим имот може да бъде доста сложно. И то доста по-сложно от инвестирането в акции или валути, например.

Когато стане въпрос за инвестиции в недвижими имоти, някои хора се отдръпват, тъй като свързват това с изплащане на кредити, грандиозни ремонти, разправии с наематели и още други неприятни дейности, пише profit.bg.

Именно поради тези причини много бъдещи инвеститори търсят други възможности да получат експозиция на имотния пазар, тъй като може да очакват добра възвръщаемост от инвестиции в недвижими имоти.

Тук трябва да споменем, че има няколко начина за инвестиции в недвижими имоти чрез фондовите пазари. Можете да закупите акция или борсово търгуван фонд (ETF) и да ги държите в продължение на години, без някой да ви събуди посред нощ, защото покривът е протекъл или без да преследвате наемателите да изплатят дължимото.

Днешната икономическа среда на негативни или нулеви основни лихвени проценти и изключително ниска доходност по депозитите кара много хора да се обърнат към инвестициите. Именно вложенията в недвижими имоти и тези на фондовите пазари са сред най-популярните. А още по-хубавото е, че двата вида инвестиции могат да се съчетаят.

В тази статия ще представим различните възможности за инвестиции в недвижими имоти чрез фондовите пазари и техните предимства и недостатъци спрямо физическата покупка на имот.

Инвестиции в недвижими имоти чрез фондови пазари

Инвестициите в недвижими имоти чрез фондовия пазар предлагат някои много сериозни предимства пред покупката на имот. По-долу ще изброим и най-важните от тях.

1. Разходи и данъци

Разходите за финансиране са много по-ниски за инвестициите на фондовия пазар, отколкото при директна покупка на имот. Когато купувате имот, трябва да платите такси за покупка, коригирате лихвите по ипотеките, имате месечни разходи за поддръжка на банкови сметки и много други.

Комбинирано, това е много по-скъпо от закупуването на реални акции или CFD върху акции, например.

Когато купувате акции, трябва да платите само две неща: действителната цена на акциите и таксата, начислявана от брокерската фирма, наречена “комисиона”.

Разходите за поддръжка за отдаване под наем на имоти могат да бъдат високи и може да нараснат във времето. Акциите, от друга страна, потенциално предлагат добра възвръщаемост и ниски разходи.

Това е така, защото не плащате директно досадни разходи за поддръжка, общински такси и данъци върху земя. Също така, като инвеститор в недвижими имоти, можете да сте притеснени, когато имотът е незает от наематели.

Освен това, данъците върху недвижимите имоти на много места по света са доста по-високи от тези върху инвестициите на фондовите пазари. В Австралия, например, пенсионери на възраст над 60 години, с активи, по-малки от 1.6 милиона долара, нямат данък върху капиталовите печалби и данък върху доходите, получени от инвестиции по време на пенсионната фаза.

От друга страна, активи, записани на ваше име, ще привлекат до над 45% допълнителни такси.

2. По-ниска първоначална инвестиция

Освен по-сериозните разходи по покупката и поддръжката на недвижимо имущество, често физическите инвестиции в имот ще изискват и по-голяма първоначална инвестиция.

Цените на имотите в големите градове и световните финансови центрове може да са изключително високи. Това ги прави недостъпни, а в някои случаи и нерентабилни за част от инвеститорите.

Докато първоначалната инвестиция в недвижим имот може да ви струва няколко десетки или дори стотици хиляди евро, то на фондовите пазари можете да започнете инвестиции с неколкостотин или няколко хиляди евро.

3. Ликвидност

При инвестиции в недвижими имоти чрез фондовите пазари можете да изтеглите своите средства по всяко време, когато решите. Важното е, че ако искате да продадете точно сега, знаете точно какво бихте могли да получите за своите инвестиции. Ако нямате никакви намерения за продажба, тогава настоящата цена наистина няма значение.

Вместо при негативно развитие на ситуацията просто да наблюдавате, обмислете факта, че можете да продадете почти мигновено, което е положителен фактор. Например ако се появи нещо неочаквано и имате нужда от пари в брой, можете просто да продадете своите акции и да получите пари в брой в банковата си сметка в рамките на 3 дни. Това е по-бързо от нарушаването на срока на нискорисков срочен депозит.

4. Управление на риска

Подобно на повечето активи, както физическите недвижими имоти, така и фондовите пазари са циклични и те не могат да се движат с едни и същи темпове, тъй като не са напълно корелирани. За да се сведе до минимум борсовият риск, чудесен вариант е да диверсифицирате портфолиото си с недвижими имоти. Това ще улесни управлението на риска на вашите инвестиции.

Когато инвестирате в имот, тази покупка ви дава експозиция само и единствено на имотния пазар в тази страна, този град и дори този квартал. В същото време, на фондовия пазар можете да закупите акции или фонд за инвестиции в недвижими имоти, които могат да ви дадат експозиция на имотните пазари почти по целия свят.

5. Доходност и диверсификация

Инвестирането в акции е исторически по-изгодно от притежаването на имот. Освен това акциите често осигуряват по-добра възвръщаемост в дългосрочен план от другите основни класове активи: имоти, пари в брой или облигации.

Държането на акции само на една компания носи високо ниво на риск. Ако тази компания е изправена пред големи трудности, може да загубите някои или всичките си пари. Диверсификацията е ключът към разпределянето на риска.

Можете да започнете да купувате акции на различни компании и да инвестирате в други активи или държави. Или алтернативно, можете да поставите парите си фонд за инвестиции в недвижими имоти или борсово търгувани фондове. Инвестициите в акции на компании за недвижими имоти ще осигури диверсификация не само в една държава, континент или валута.

Освен това, при инвестиции в недвижими имоти чрез фондовите пазари можете да инвестирате в различни видове имоти. Можете да насочите инвестициите си към търговски центрове, ваканционни имоти, жилищни сгради, пристанища, болници и много други.

Инвестициите в акции могат да предложат и пасивна доходност под формата на дивиденти, които някои компании изплащат на тримесечна или годишна база.

6. Употреба на ливъридж

При инвестиции в недвижими имоти на фондовите пазари е възможна употребата на ливъридж (т.нар. финансов лост). Ливъриджът позволява на инвеститора да използва по-голям капитал от този, с който разполага в сметката си. По този начин печалбите могат да бъдат увеличени многократно, съответно и потенциалните загуби.

Ливъридж продуктите, като договори за разлика (CFD), позволяват отварянето на къси продажби. Следователно инвеститорът може да трупа печалби и когато цената на даден актив (акция, валута, ETF и т.н.) се понижава.

Инвестиции във физическа покупка на имот

Една от положителните страни на директните инвестиции в недвижими имоти е, че повечето хора са по-запознати с покупките на имоти и са се сблъсквали поне веднъж в живота си с покупко-продажба на имот. По-голямата запознатост може по-лесно да предпази инвеститора от погрешни решения или измами.

В исторически план, инвестициите чрез директна покупка на имот представляват един вид застраховка (хеджиране) срещу инфлация.

Възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти

Възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти (ROI) е счетоводен термин, който показва процента на възвръщаемост на инвестираните пари, след приспадане на свързаните с тях разходи. Това може да звучи малко объркващо, но формулата за изчисление е много елементарна:

Възвръщаемост = (Печалба – разходи) / разходи

Но докато горното уравнение изглежда достатъчно лесно да се изчисли, при недвижимите имоти има редица променливи, включително разходи за ремонт/поддръжка, данъци и изчисляване на лихви по ипотека. В много случаи потенциалната възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти ще бъде по-висока, ако цената на инвестицията е по-ниска.

При закупуване на имот условията на финансиране могат да окажат значително влияние върху цената на инвестицията.

Рискове

Пазарът на акции предлага по-висока волатилност и някои инвеститори могат да загубят дори всичките си инвестиции, ако една компания стане неплатежоспособна. Въпреки това, като инвеститор, рискът може действително да бъде от полза, тъй като липсата на риск означава ниска възвръщаемост.

Следователно, рискът не е непременно в тежест, но разбирането на нивото на риска и очакваната възвръщаемост са от първостепенно значение.

Рискът, технически означава “волатилност”, но повечето хора го свързват с негативно движение или загуби. Колкото по-стабилна е стойността на активите, толкова по-малко рискови са те. Тъй като емитираните акции се купуват и продават онлайн постоянно или директно чрез брокер, цените обикновено са известни като “живи”, докато пазарът е отворен.

Стойността на акциите може да се увеличи, ако истинското състояние на бизнеса се подобри или ако някои фактори променят очакванията за печалбите на бизнеса. Всичко това може да повлияе значително на цените на акциите. Често акциите на компаниите, занимаващи се с недвижими имоти, могат да се раздвижат по-рано от стойността на физическите недвижими имоти.

Акциите могат да бъдат евтини, като много от тях струват по-малко от 50 долара, поради което би било възможно с няколко хиляди долара да се диверсифицират инвестициите в различни компании. Също така за някои инвеститори би било препоръчително да не се купуват отделни компании, а вместо това да се купуват борсово търгувани фондове (наричани още ETF-и). Те осигуряват по-нататъшна диверсификация.

Преди около 10 години - през 2008 г., светът преживя глобален икономически срив, при който цената на акциите на много компании се понижи, макар че те не спаднаха до абсолютна нулева стойност. Трябва да отбележим, че в следващите години фондовите пазари бързо се възстановиха и многократно достигнаха нови рекордни стойности.

Възможности за инвестиции в недвижими имоти чрез фондовите пазари

Фондовите пазари предлагат редица възможности възвръщаемост от инвестиции в недвижими имоти. Тук ще се спрем на най-популярните финансови инструменти, които могат да ви предоставят експозиция в имотния пазар:

Акции на компании от сектор недвижими имоти

Едни от компаниите, които ви предоставят възможност за инвестиции в недвижими имоти, са жилищните строителни компании. Някои от тези компании плащат също и тримесечни дивиденти на инвеститорите. Техните цени варират заедно с ръстовете и спадовете на пазара на недвижими имоти. Ето и примери за подобни компании:

В същото време, някои компании за продажби на дребно са силно корелирани с представянето на пазара на недвижими имоти. Но дори когато няма големи продажби на нови жилища, те могат да печелят, тъй като хората могат да искат да реновират жилищата си. Тези компании могат да представят добре, дори и при по-бавни имотни пазари. Ето и някои от тях:

Борсово търгувани фондове от сектор Недвижими имоти

Някои хора се страхуват от индивидуалните акции, защото цените на акциите могат да бъдат доста волатилни, а загубите от 20% или повече са доста често срещани, ако навлезем в мечи пазар.

Един от начините да се успокои волатилността е да се закупи борсово търгуван фонд (ETF), който е кошница от акции, които съдържат редица подобни компании в дадена страна, клас на активи или сектор на пазара.

Да предположим, че ви харесва идеята за закупуване на акции на Home Builder. Все пак се страхувате да купите само една акция или не знаете как да подберете кои компании ще се представят по-добре в бъдеще.

За да диверсифицирате портфейла си, можете да закупите ETF, който ще е кошница от акции, свързани с недвижими имоти и Home Builder. По-долу са изброени някои борсово търгувани фондове в този сектор:

Тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs)

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) са акции на компании, които притежават и управляват недвижими имоти, които водят до доходност на месечна база. Най-често тези компании притежават търговски недвижими имоти, като жилищни сгради, молове, складове или офис сгради.

REITs са известни с това, че изплащат сериозни дивиденти, тъй като по закон са задължени по закон да върнат 90% от печалбите на акционерите си. Не е необичайно доходността от дивиденти при тръстовете за инвестиции в недвижими имоти да е между 5% и 10%.

Те не предлагат растеж, както при акциите, но компенсират със солидни дивиденти. По този начин осигуряват на инвеститорите висока годишна доходност.

Дори по време на години на лошо или посредствено представяне, тези дивидентни плащания могат да бъдат добър източник на доходи за портфейла. Ето някои популярни тръстове за инвестиции в недвижими имоти:

 

 

Свързани статии

Експерт прогнозира голяма изненада в сделките с имоти

от Блитц 09 Апр. 2019