Пред криза? Експерти с тревожен коментар за високите цени на имотите в София

Тревожни тенденции се наблюдават на пазара на недвижими имоти в София, които могат да са признак за наближаване на пик в цените на недвижимите имоти, според някои анализатори, цитирани money.bg. 

След близо пет години на ръст, ако се обърнем към офертните цени в столицата в момента, ще видим, че продажните цени на дву-, три- и четири-стайните апартаменти са между 900 и 1000 евро за квадратен метър.

Това са почти същите нива от времето на пика в цените на имотите от 2008-ма година и точно преди началото на имотната криза.

Проблемът не е, че сме достигнали нивата отпреди 11 години, когато и доходите на столичани бяха доста по-ниски (близо наполовина на сегашните).

Проблемът е в тенденцията на повишение на цените през последните няколко тримесечия, което може да буди известно безпокойство.

Както можем да видим от графиката по-долу (от сайта imot.bg), офертните цени на четиристайните имоти бележат спад през последните два месеца и половина, докато двустайните жилища регистрират втория си пореден спад през разглеждания период за близо пет месеца.

Единствено средните офертни цени на тристайните имоти отбелязват ръст през последните два месеца и половина - от 937 евро, до 948 евро за квадратен метър.

Графика: Imot.bg

Кое може да е явлението при цените на имотите, което да постави началото на понижение за пазара?

Ако погледнем към графиката и върха от 2008-ма година ще ни направят впечатление две неща.

Първо - за периода 2006-2008-ма година ръстът в офертните цени е изключително стръмен (тоест доста по-различен от текущия), период за който цените на посочените имоти за квадратен метър в София, се повишават с повече отколкото от 2013-та година до момента (за шест години).

Второто нещо, което ще ни направи впечатление е, че началото на спада в цените на имотите съвпада с криза и се случва след първото тримесечно синхронно понижение в цените на трите типа имота.

Казано по друг начин, чистата аналогия между текущия момент и периода преди 11 години би била доста неточна и неудачна.

Защото на първо място, в момента икономиката ни все още расте и няма ясни признаци за рецесия.

Второ - с отчитане на инфлацията през последните единадесет години, макар и офертните цени на имотите да са при нивата си от върха (по абсолютна стойност), в реално изражение те са при далеч по-ниски нива (с отчитане на инфлацията и ръста на доходите).

Трябва да се отчете и факта, че достъпността на имотите в момента е далеч по-добра, в сравнение с 2008-ма година, заради далеч по-високите доходи на софиянци. Към това трябва да се добавят и далеч по-добрите лихвени нива в момента, в сравнение с 2008-ма година, които също подобряват достъпността на имотите.

И все пак, инвеститорите и потенциалните купувачи на имоти е добре да гледат, вместо към механичното сравнение на цените, към някои други неща, които дават далеч по-големи поводи за притеснения.

На първо място - това е достъпността на имотите. Макар по-добра в сравнение с пика в цените на имотите, достъпността започва да се превръща във все по-голямо предизвикателство.

На следващо място - разрешителните за строеж и броя на въвежданите в експлоатация сгради, което може да е друг признак за "прегряване на пазара". И на последно - каква е доходността от наеми в момента.

Ако ръстът в цените на наемите се забави значително зад този на наемите, то това ще е друг сериозно тревожен сигнал за проблеми на пазара и намалената привлекателност на имотния пазар, като инвестиционна алтернатива.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка, или продажба на недвижими имоти