Главният архитект на София бие тревога: Можем да изгубим отсечки от метрото

Главният архитект на София Здравко Здравков коментира пред "Телеграф" основните проблеми пред столицата. 

- Арх. Здравков, един от основните проблеми в града е презастрояването. В тази връзка има ли накъде още да се разширява София?

- Това е изключително дълга тема. Това, което хората наричат презастрояване, е свързано с промяната в начина им на обитаване. В България след 1990 протекоха процеси по възстановяване на частна собственост.

В голяма степен те върнаха земеделски земи, това са бившите ниви на хората, които са живели в селата около София - Бояна, Драгалевци, Симеоново, Горубляне и в северната част. Всички тези ниви се възстановиха в реални граници, без да се отчете, че е изградена техническа инфраструктура, водоснабдяване, канализация.

Вече са изградени комплексите и в тях ги няма тези терени. В един момент възстановяваме земеделска земя и тези хора, които живеят в комплексите, казват, че не искат да им се презастроява, не искат сгради пред имотите си. Да, обаче в същото време държавата върна имоти с идеята да овъзмезди собствениците. Оттук влязохме в един огромен дисбаланс.

От една страна, хората, които имат възстановена собственост, искат да получат добиви от имотите си или да бъдат отчуждени, или преместени. От друга страна, собствениците, които живеят в квартала, не искат да им се строи пред блока. Започва един проблем, който конфронтира две групи собственици.

- Какво е решението?

- Решението на задачата е изключително сложно. През 2018 с изменение в Закона за устройство на територията се даде една възможност всички тези имоти да бъдат преместени по силата на Подробния план, да бъдат изтеглени по периферията. За пръв път след 2018 г. за „Овча купел“ 1 част, 4,5 и 6 микрорайон работим по такъв план, с който изтегляме възстановените имоти по периферията на квартала. Мисля си, че този пример е много добър и ще покаже как трябва да се прави нормално и истинско градоустройство.

- Съгласни ли са самите собственици?

- Това е ситуация win-win. Хората, които се преместват, знаят, че могат да строят в имота им. Собствениците в кварталите, които живеят от години там, са убедени, че по този начин ще останат междублоковите пространства или те ще бъдат запазени за детски градини или озеленяване. За тези 30 години целенасочено проведохме реституционна политика, възстановихме земя в тези пространства и оставихме на поколения кметове, главни архитекти и урбанисти да решават един доста сложен казус. Финансовият ресурс, с който разполага общината, не е неограничен.

Бюджетът за отчуждаване е между 15 и 20 млн. лв., а за последните десетилетия са набелязани 81 500 такива терена. Няма как всички тях да ги боядисаме в зелено. Трябва да намерим друго решение, че тези имоти, които са възстановени на собствениците, да получат адекватни добиви от тях. Когато се проведе една реституция, без да се отчете, че тези имоти имат добавена стойност. Никой не отговори на въпроса кой получава добавената стойност. Една нива, когато има ПУП, нейната стойност се увеличава 10 пъти, но когато тя вече е в територия, в която освен ПУП има и инфраструктура, благоустрояване, градски транспорт, стойността на нивата се увеличава 100 пъти.

Никой не зададе основния въпрос - кой получава добавената стойност между нивата и имота, който е възстановен. Обществото ли я получава, или частният собственик. Ние дадохме всичко на частника и провокирахме тези две обществени напрежения.

- Частните терени се местят върху общински ли?

- Въпросните имоти по периферията са общински, но може да помислим и за огромния потенциал на държавните терени и на тези с отпаднала необходимост. Много пъти съм коментирал, че София има своя огромен потенциал вътре в рамките на компактния град - изоставени военни поделения, бивши индустриални зони, бивши жп ареали. До голяма степен икономиката на социалистическия град е изисквала определен тип площи.

След 90-те години с отпадането на индустриалното производство тези територии с отпаднала необходимост не намериха своята преоценка. Например територията на Къро, която е 210 дка, тя е собственост на държавата и е разпределена между множество ведомства.

- Надявам се, че ще бъде възстановен спортният комплекс „Червено знаме“?

- Дай Боже, но там е друга тема. Възстановяването на такива терени трябва да бъде правилно и добре функционално осмислено. За мен „Арена София“ не е пример за добре функционираща зала. Не може една зала да функционира два или три пъти месечно, през останалото време да е затворена. Такава зала трябва да работи 24/7. Там трябва да има обществено обслужване, кафенета, паркингът пустее.

Това е територия, която е на прекрасна локация. На 15.09. се прие Общият устройствен план, който предвижда пред входа й да бъде изградена метростанция. Територията на „Червено знаме“ дава огромен потенциал на тази територия да бъде преосмислена не само като видове дейности.

Там трябва да се обърне фокусът към функционалния микс. През последните години създаваме множество в града на територии с отпаднала необходимост, но без да миксираме правилно всички функции, които включват - работа, обитаване и забавление. Ако не направим правилния микс от тези три функции, територията е обречена на постепенно маргинализиране.

- Накъде трябва да се развива София като строителство?

- Тук трябва да отговорим на въпроса дали има необходимост от нови жилища и кое провокира продажбата им. Последните преброявания в София показват, че намалява, каквато е и тенденцията в цяла България. Дори темповете, с които София привлича хора от страната в последните години, трайно са намалели. Столицата е привличала между 10 000 - 15 000 души. В момента този механичен прираст към София трайно е намалял.

- На този фон все не стигат местата в детските градини?

- Пак е заради профила на населението. София засмуква хора в детеродна възраст. Тези хора не са дошли в София поради причина, че е много хубаво да си зарежат родната къща в Кюстендил например, тези хора са дошли тука по простата причина, че нашата държава през последните 30 години унищожи трайно поминъка на хората.

Покрай анализите, които правихме със „Софияплан“, установихме, че има хора, които правят ежедневни трудови пътувания към София от Ботевград, Благоевград, Кюстендил, Перник. Това не отговаря на основния въпрос на обществото - защо е останала празна детската градина в Кнежа например. Имаме трайно обезлюдяване на Северна България. Всичко се концентрира в София, защото става една непрекъсната спирала.

Трудовите възможности изискват непрекъснато засмукване на трудов ресурс, там се създават възможности за добавена стойност. Нашата държава за тези 30 години не измисли механизъм, с който да задържи хората в малките населени места, включително и по селата.

- Въпреки това сме свидетели на строеж до строежа, а 50 000 жилища са празни?

- Има една причина за това. Българинът по традиция инвестира в недвижими имоти. Спестяванията в тухли за нас са най-сигурното нещо. Над 85% от българите, които имат свободни спестявания, ги инвестират в тухли. Поколението на Гераците отдавна е заминало - да живеят 10 семейства под един покрив. Тук идва въпросът дали са необходими тези жилища, при условие че средното потребление на квадратен метър в Европа е между 35-40 на човек, а има и друга тенденция, че основният процент от населението живее само.

- Уплътняване или разширяване на града?

- За мен разширяването на града е сбъркана концепция още от началото на 19 век. В съвременните европейски градове трайно се установи практиката, че преди един град да се развива по периферията, той трябва да преосмисли своите интериорни възможности за развитие. Това са територии на бивши летища, бивши военни поделения, индустриални зони, това са стотици хиляди квадратни метри или десетки хектари, от които ние може да направим достатъчно площ да развием София в следващите десетилетия.

Ако ние преоценим този интериорен потенциал на града си, ще спрем да правим тези безумни проекти по периферията. Наричам ги безумни по няколко причини - те създават на своите обитатели един недооценен бъдещ проблем с придвижването. Също така ние нямаме опита в обитаването на подобен тип затворени комплекси, защото отново, както винаги, вървим около 50 години след нормалния свят. Другото, което е недооценено - това е натоварването на общината с едни непредвидени разходи - пускането на градски транспорт, изграждане на социална инфраструктура - детски градини, училища, обществено обслужване.

Преди 20 години немците направиха този анализ и установиха, че разширяването на града по периферията освен че консумира терени, които са естествено озеленени, води до екологични проблеми като умиране на пчелите. Трябва да си даваме сметка, че в града имаме запечатани територии. По-скоро намиране на правилните места за инвестиции. Новите жилищни групи трябва да се правят в зоните, които са достъпни до масовия градски транспорт. По този начин си гарантирате, че ще правите пътуванията с транспорт, а не с автомобил.

- Какво се случва със зоната за небостъргачи?

- 2018 г. бяхме предложили две зони, които да се развият като такива за много високо строителство. Едната е на „Царица Йоанна“, която пресича Софийския околовръстен път. Считам, че там беше едно от добрите места за такава зона, защото „Люлин“ е основно ориентиран към функцията обитаване, реално липса бизнес функцията. Другото предложение беше в „Младост“ - територията зад хипермаркета, там основно се развиват офисни функции. За съжаление законодателят не възприе към онзи момент да се определят зоните в графичната част на плана, може би в следващото изменение ще се направи. Небостъргачите трябва да намерят своето място в София. Ние трябва да оценим експлоатацията на тези сгради. До голяма степен това е една тенденция на мода в периодите на строителството.

- Като че ли няма интерес към тях?

- Българинът по традиция не е човек, който обича да плаща много за общи разходи. Живеенето в такава сграда провокира огромен разход, свързан с поддръжката на общите части.

- Какво се случва с ремонта на пл. „Св. Неделя“?

- Изключително болна тема, защото този проект аз го отгледах като малко дете. Вече ще минат 5 години от момента, в който Йорданка Фандъкова каза, че трябва да направим международен конкурс и да поканим авторитетно жури. Преди това имаше два неуспешни конкурса, които бяха използвали предпазната клауза да не дадат първа награда. След това задание се изработи от УАСГ, проведе се обществено обсъждане на заданието, обжалване на конкурса от Камарата на архитектите, спирането му, рестартирането му с нови условия. С нашето задание Съюзът на архитектите организира контраконкурс.

Стигнахме дотам, че след като издадоха разрешението за строеж, то беше обжалвано от 9 собственици на търговски обекти, които са по „Съборна“ и „Стамболийски“. В момента от тези 9 дела 7 сме спечелили. Остана едно от делата, което е от дама, която живее на „Стамболийски“, за което очаквам делото през юни. Най-абсурдното дело е за павилиона, бившото заведение „Рубин“, на което през 2016 му се издава нотариален акт.

Нашите юристи водят дела и на първа инстанция в Софийския градски съд спечелихме делото, защото доказахме, че от 1908 г. там е публична собственост и тя не може да бъде обременявана с тежести. Там печелим делото, но в Административния съд - София град решават, че с този нотариален акт, който е съставен от покойния Румен Димитров, който беше продал колата на главния прокурор, се явява съсобственик със Столичната община в 33 000 кв. м, останалата част от площада е 33 дка. Това доведе до отменяне на цялостното разрешително за строеж, защото съдът го счита за заинтересовано лице. Във времето павилионът е бил на „Рубин“, след това на „Мултигруп“, след това е прехвърлен на частно дружество.

Подобен правен абсурд трябва да бъде изучаван в учебниците по вещно право и трябва да се сложи точка на трансформация на собственост в България. Подобен тип кражби имаше преди 20 години - купуваха се обществени тоалетни, градски паркове. Не може един собственик, който претендира давностно владение и се е занимавал с поддръжката на парк „Кукуряк“, в момента да стопира целия парк, защото е решил, че ще претендира за придобиване на собственост върху земята.

- Фуксас няма ли да се откаже от проекта на Св. Неделя?

- Той доста се интересува от проекта. Винаги ми е неудобно да му отговарям на въпросите, защото не мога да обясня подобни правни абсурди.

- Зелена светлина за старта има ли?

- Разчитам на решението на Върховния административен съд. На 4 май обжалвахме това спорно съдебно решение на първа инстанция. Винаги втора е проявявала повече мъдрост. Разчитам на експертизата на съдиите от ВАС и да дадат зелена светлина на този проект.

- И евентуално догодина да стартира?

- Дай Боже. Независимо от коя политическа сила е кметът, проектът е прекрасен. Никой не иска в сърцето на града да вижда една недовършена археология, да вижда един паркинг. Всички ние като хора, които ръководим този процес, не се чувстваме комфортно, че хората недоволстват от т.нар „пльокащи плочки“. Затова зам.-кметът по строителство инж. Ангел Джоргов направи този временен ремонт, защото хората минават оттам, обичано място е и в същото време е компрометиран един прекрасен проект.

- Изясни ли се вече технологията на редене на жълтите павета пред парламента?

- Много се изговори. Тук опира до майсторлък. През годините в София са пристигали множество партиди за жълтите павета. Те са били с различни размери. Направихме анализ, който показа, че разминаванията стигат до 15 мм, това е сантиметър и половина едно от друго както хоризонтално, така и като височина, т.е. като геометрия са различни. Има такива с дистанционери, без или само по дългата страна.

Изисква се огромен майсторлък по отношение на тяхното редене. Създаде се работна група, която да предложи нова технология. Тя трябва да осигури система против приплъзване на паветата. Досега такава технология на редене не е правена в последните години. Всичко това беше под контрола на АУСГ, работихме и с експерти от Министерството на културата. Основният проблем, който възниква, отговорът е човешкият фактор.

Истината е, че в последните години грамотните строители в България трайно заминаха, повечето в Германия. В България имаше три пика на строителство - един до 1998, другият до 2008 и този, на който вече сме на финала - 2015- 2022/23.

- Кое е новото в тази технология?

- Технологията е свързана с поставяне на скрити елементи, които не позволяват приплъзване в хоризонтално направление. Те ще бъдат Т-образни елементи и ще бъдат дюбелирани в носещата основа. Заздравяването на самата основа ще се направи със строителна химия, която ще създаде възможност за една по-здрава основа. Основният въпрос, който трябва да решим в следващите години, е намирането на производител или доставчик на жълти павета.

- Има ли опасност да изгубим части от Южния парк, тъй като знаем, че там има частни терени?

- София е единственият град в България, който има собствен закон - ЗУЗСО. Там действат достатъчно предпазни клаузи и механизми, които не позволяват терените, отредени за озеленяване, да се преотредят в нещо друго. Множество гласове се чуват, дори популистки, за премахване на предпазните клаузи в тези закони, така и на премахването на ЗУЗСО и преминаване под общата шапка на ЗУТ. Считам, че прозират доста корпоративни интереси, които целят терените за озеленяване да отпаднат.

Ние като общество и аз като ръководител на процесите в града трябва да направим всичко възможно да защитим града и да запазим зелените клинове. Проблемът е, че хората, които имат възстановена земя в зелените клинове, седят като лошия ученик, наказан до стената. Те си плащат данъци, но не получават добивите от имотите си. Спешно трябва да намерим механизъм, в който тези собственици или да бъдат овъзмездени, или обществото да започне да плаща за тази услуга, както със ски пистите в Швейцария.

- Кога ще бъде готов новият Общ устройствен план на София?

- Това е много деликатна тема, защото след 2018 г. направиха Общия устройствен план обжалваем. Това означава, че ако стартираме изменение в Общия план, може да се събудим с отменени публични мероприятия. Колкото и да ни се струва, че този план има дефекти, ние трябва да помислим дали едно мащабно преосмисляне няма да доведе до трайно загубване на публични мероприятия - може да изгубим озеленяване, техническа инфраструктура, метро. Моето лично мнение е, че обещанията да се изменя Общият устройствен план не винаги са от добри интереси.

Това е той:

Роден е на 27.09.1972 г. в Плевен

Завършил е архитектура в УАСГ в София

От 2004 до 2016 г. ръководи архитектурните бюра “Квадра 04" и “Инфраконсулт груп”

От 2004 до 2007 г. е главен архитект на Червен бряг

От 1998 до 2004 г. работи като началник-сектор “Градоустройство” в община Плевен

През 2011 г. получава наградата “Сграда на годината” за проекта за завод за автомобили в Ловеч

През 2016 г. печели конкурса за главен архитект на София сред 15 кандидати

Следете актуалните новини с БЛИЦ и в Telegram. Присъединете се в канала тук