Πpoф. Πeтpoв: Имотният балон скоро ще се спука, проверете надценено ли е жилището, което ви продават с тези 3 способа

Жилищата в България са надценени по много показатели и e въпрос на време балонът да се спука. Съветът ми към купувачите е: изчакайте, жилищата в България няма да свършат, заяви пред Bloomberg TV Bulgaria проф. Красимир Петров, доктор на икономическите науки от Ohio State University.

И препоръчва търсещите ново жилище да плащат наем сега, тъй като рискът при влизане на пазара е огромен, пише money.bg.

Професорът изреди три метрики, с които всеки може да прецени колко точно подценен или надценен е един имотен пазар.

Първият е свързан с броя наеми, с които жилището може да се изплати. Прието е, че при балансирани цени един жилищен имот трябва да може да се изплати с между 80 и 100 наема. "Когато може да се изплати за 60, се смята за изгодно, а когато е 150 или повече, то е надценено", каза проф. Петров. Стандартът за определяне на балон е 200 наема.

Каква е ситуацията в България? Нужни са около 300-400 наема за изплащане на едно жилище, каза той.

Втората метрика е според доходите на домакинството, като обичайно се смята, че жилището трябва да може да бъде изплатено с двугодишния доход на цялото домакинство. Тоест, ако то общо взема 3 000 лв. месечно, жилището трябва да струва 72 хил. лв. Ситуацията в България? Нужни са 5-6 годишни дохода.

Третата е наемът спрямо ипотечната вноска. Прието е, че наемът трябва да е 2 пъти месечната вноска, за да сме в нормата. Професорът изчислява, че и според тази норма жилищата са надценени 2,5 пъти.

Причината за разликата между наема и вноската се крие в амортизацията на жилището, мебелите, нужните ремонти, както и рискът, който собственикът поема — относно бъдещата цена, както и заради това, че той 25-30 години всеки месец трябва да прави вноска.

Привържениците на тезата, че в София няма имотен балон дават пример с увеличението на средната заплата, което в последните 7 години изпреварва поскъпването на имотите. По данни на НСИ от 2015 г. досега средната заплата в столицата се е увеличила с 80% (от 1150 на 2073 лв.), а цените за същия период са нараснали с 57% за новото строителство и с 66% за съществуващите жилища.

"Аргументът е частично валиден. Той показва, че жилищата през 2016 г. са били 3 пъти надценени, а сега са, примерно, 2,8 пъти. Още тогава сме били в зоната на балона".

Дори да приемем, че в България има 20-30% сива икономика и че реалните доходи са по-големи от официалните данни, това няма да промени коренно изводите, обясни проф. Красимир Петров, като посочи, че доходите все пак не са 2-3 пъти по-високи от декларираните.

България често се дава за пример като страна с ниско ниво на задлъжнялост. Общият размер на жилищите кредити в страната по данни на БНБ е 13,7 млрд. лв. към края на октомври т.г., което представлява малко над 10,5% от БВП. За сравнение, в страни като Чехия този показател е около 25%, в Германия - над 40%, в САЩ, Великобритания и скандинавските държави - между 50 и 100%.

"Самият факт, че западняците са задлъжнели "до козирката", не означава, че и ние трябва да правим това. В България нещата изглеждат така - ипотеките са концентрирани в младите, на възраст от 25 до 40 години, които са свръхзадлъжнели. От друга страна са хората на 50-60-70 години, при които задлъжнялостта е много ниска."

Проф. Красимир Петров определи предупрежденията на БНБ относно бързия ръст на жилищния кредит като "след дъжд - качулка". Централната банка не трябва да приказва, а да действа. БНБ отдавна трябваше да предприеме мерки, да вдигне задължителните минимални резерви и така да затегне жилищното кредитиране и да спре надуването на имотния балон, добави той.