Внимание: Ако имате жилище, прехвърлено с дарение, може да берете големи ядове!

Продажбата или прехвърлянето на имот между роднини е въпрос, който става изключително актуален, когато родителите решат, че е дошло времето да прехвърлят своето недвижимо имущество на децата си или на друг роднина. Проблемът тук е обаче, че повечето хора нямат ясна идея кой е най-добрият начин да се осъществи такава сделка, обясняват експертите от Реалистимо.
 
Пристъпването до фиктивна продажба на недвижим имот между роднини далеч не е най-добрият начин да се случи това, защото този тип сделка може да създаде сериозни проблеми в бъдеще, пише "Парите ни".
 
Най-важният аспект при прехвърляне на имот между роднини е да се вземе под внимание действителната воля на страните, което ще предопредели и вида на сделката: продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане, завещание или замяна.

Прехвърляне на имот чрез дарение   

Колко струва прехвърляне на имот чрез дарение? Един от най-честите начини да се прехвърли имот между роднини е имуществото да бъде дарено от собственика на имота, който е и дарител в този случай. Това имущество се разпределя между бъдещите наследници, като дарителят може да запази правото си да ползва недвижимия имот. Това е гаранция, че собственикът на имота ще продължи да има покрив над главата си до самия край.
 
Прехвърлянето на имот чрез дарение е често практикувана сделка, защото е и най-евтиният вариант за прехвърляне на имот - разходите за данъци и такси по сделката са най-малки. В такъв случай местен данък не се дължи, а се заплащат само нотариалната такса и таксата за вписване на имота.
 
Основният недостатък на такъв тип сделка е, че след смъртта на дарителя е възможно  наследниците на имота да претендират за запазената част, която им се полага законно.

Такава запазена част е за хората, които имат родствена връзка помежду си – например родители, деца, съпрузи. Разбира се, ако междувременно съответният имот се продаде на трето лице по възмезден начин, това правило не важи.

Българите категорични: Това е най-сигурното убежище за парите ни, връща много

Прехвърлянето на имот чрез дарение се извършва при нотариус, където участват и се съгласяват и двете страни по сделката. Самото дарение се смята за едностранен договор, тъй като е безвъзмездно.
 
Важно е да се отбележи, че прехвърлянето на недвижимо имущество  чрез дарение е един от най-евтините и удобни начини да се прехвърли даден имот между роднини, защото така се избягва строго материалният характер на самата сделка – тоест, задълженията са единствено с морален характер и са за самия дарител.
Въпреки че в повечето случаи дарение на имот се осъществява между роднини или съпрузи, няма пречка то да бъде и между лица без родствена връзка.

Прехвърляне на имот чрез покупко-продажба

Вторият най-често използван вариант за прехвърляне на имот е чрез покупко-продажба. Тук е важно да се знае, че нотариалните такси при покупка на имот, разходите по прехвърлянето на недвижимия имот са по-големи в сравнение с прехвърлянето на имот чрез дарение, но за сметка на това сигурността за придобилия имота е много по-голяма.

Реално, при доказано плащане при покупко-продажба на недвижимо имущество, сигурността е гарантирана в дългосрочен план и няма да зависи от никакви лица и обстоятелства извън него. 

Един от основните проблеми при прехвърляне на имущество чрез покупко-продажба е, че някои хора избират да се извърши фиктивна покупко-продажба между роднини, при което няма реално плащане. Основната причина за това е, че по този начин роднините прикриват дарение. Имайте предвид, че фиктивните продажби на имоти не са препоръчителни и законът санкционира такива сделки.

Проблемът е, че ако в крайна сметка наследниците на имота по закон оспорят сделката пред съд и успеят да докажат, че тя е била фиктивна (тоест не е платена продажната цена), тогава продажбата на този имот може да бъде обявена за нищожна.

Колко струва прехвърляне на имот чрез дарение

Ако продажбата на имот бъде провъзгласена за нищожна, тогава ще важат правилата за прикритата сделка – с други думи, правилата на дарението. В крайна сметка, това означава, че след този момент законните наследници на недвижимия имот ще имат правото да претендират за възстановяване на тяхната запазена част.

Притеснителна тенденция на пазара на имоти в София изстреля цените до...

Прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане

Друг вариант за прехвърляне на недвижим имот е в замяна срещу издръжка и гледане. Това е приложимо, когато родител желае да прехвърли жилището си на едно от децата си, защото разчита само на него за грижи в бъдеще, тогава този родител може да прехвърли имота с нотариален акт за издръжка и гледане. В такива случаи, нотариалният акт трябва съдържа точно описание какво точно се има предвид под издръжка и гледане.

Например, издръжката често включва плащане на фиксирани суми ежемесечно или закупуване на храна, лекарства, плащане на разходите по имота, включително битовите сметки, и други. От друга страна, гледането включва полагане на грижи в случай на старост или болест.

При този вид прехвърляне на имот е изключително важно да се опишат в нотариалния акт точно какво ще включват случаите на издръжка и гледане, за да има висока степен на яснота и за родителя, и за детето, както и да се избегнат недоразумения за в бъдеще. По този начин, и двете страни по договора ще знаят точно какви са техните задължения, за да има мир и разбирателство.

Добре оформеният нотариален акт при прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане ще предотврати и потенциални претенции от страна на други наследници на имота при условия, че детето изпълнява точно своите задължения.  

Често до такава сделка прибягват възрастни и/или болни хора, които в повечето случаи биха искали да продължат да живеят в имота, докато починат, като същевременно запазят вещното си право на ползване. Вещното право на ползване е лично и не може да се прехвърля, а единствено се прекратява със смърт.

Важно е да се отбележи, че смъртта на собственика на имота прекратява договора и наследниците му не наследяват правата по този договор. Но ако задължението за гледане и издръжка е в полза на две или повече лица, то тогава при смърт на едното, договорът не се прекратява, а остава в сила по отношение на другите лица.

Прехвърляне на имот чрез замяна

Прехвърлянето на недвижим имот чрез замяна не се среща често, но е възможен вариант при определени обстоятелства. В някои случаи може да се разменят имоти, които са неравностойни – тоест, единият е (значително) по-скъп от другия.

При такива варианти, законът допуска да се доплати разликата в цената. Интересно е, че се допуска да се размени недвижим имот за движима вещ – например, жилище за луксозна кола. Законово няма пречки това да се случи, стига сделката да се извърши при съгласие и от двете страни и в рамките на закона.

Когато се прехвърля имот чрез замяна, местният данък се заплаща от лицето, което получава имуществото с по-висока стойност, освен ако няма друга уговорка между лицата.

Прехвърляне на имот чрез завещание

Най-лесният начин за прехвърляне на имот е чрез завещание. До смъртта на завещателя, неговото имущество остава негова собственост, а след това то преминава върху наследниците според изразената от него воля. Най-често това е наследяване на имот при смърт на родител.
 Завещанието може да е два вида – саморъчно и нотариално.
 
Нотариалното завещание трябва да бъде извършено от нотариус в присъствието на двама свидетели, а саморъчното трябва да бъде изцяло написано ръкописно от самия завещател, да съдържа означение на датата, когато е съставено, и да е подписано от него.
 
Лицето, в което се намира едно саморъчно завещание, трябва веднага след като узнае за смъртта на завещателя, да иска обявяването му от нотариус. Завещателят може да се разпорежда само с т.нар. разполагаема част, тоест имуществото, което се намира вън от запазената част на най-близките наследници.