В България вече се падат 679 жилища на 1000 души, след като жилищният фонд продължава да нараства, а населението намалява. В края на 2025 г. жилищата в страната достигат 4 360 805, което е с 36 612 повече спрямо година по-рано, докато населението се свива с 14 153 души. Това показва анализ на Института за пазарна икономика (ИПИ).
Въпреки увеличаващия се жилищен фонд, цените на имотите продължават да растат, а близо една трета от българите живеят в пренаселени жилища. Според икономистите основната причина е, че голяма част от наличните жилища се намират в обезлюдяващи се райони, докато търсенето и новото строителство са съсредоточени предимно в София, Пловдив, Варна и Бургас.
По данни на ИПИ България е сред страните с най-много жилища на глава от населението в Европейския съюз (ЕС). Страната се отличава и с много висок дял на собствеността – 86,1% от хората живеят в собствен дом, значително над средното за ЕС.
Високият брой жилища обаче не означава по-добри условия на живот. През 2025 г. 32,5% от българите живеят в пренаселени жилища, което е почти двойно над средното за Европейския съюз. Все пак през последните години този дял постепенно намалява, а по-малко хора изпитват затруднения с отоплението на домовете си или изостават с плащанията по сметки.
Новото строителство е концентрирано в няколко големи града
За периода 2022–2025 г. жилищният фонд в България се е увеличил с над 78 хил. жилища, като 87% от ръста е в градовете. Почти три четвърти от всички нови жилища са изградени в четири области – София, Пловдив, Варна и Бургас.
Именно в тези региони се наблюдава и ръст на населението, докато в голяма част от останалата страна продължава обезлюдяването.
Парадоксално, в много области с намаляващо население жилищата на 1000 души са повече, отколкото в най-големите градове. Причината не е по-голямото предлагане, а фактът, че населението там намалява много по-бързо.
Почти 39% от жилищата са необитавани
Според данните от Преброяване 2021 38,9% от жилищата в България са необитавани – един от най-високите дялове в Европейския съюз. Част от тях са ваканционни имоти или втори домове, но значителна част се намират в райони с ограничено търсене и ниска икономическа активност.
Това създава допълнителни проблеми за собствениците, тъй като подобни имоти често трудно се продават, губят стойност и не могат да бъдат използвани като обезпечение за кредит.
Защо цените продължават да растат
Анализът на ИПИ показва, че няма единен национален пазар на жилища, а отделни регионални пазари с различна динамика.
Докато в много малки населени места предлагането надвишава търсенето, в големите градове строителството не успява да отговори напълно на засиленото търсене.
В резултат между края на 2022 г. и края на 2025 г. цените на жилищата са се повишили с 47%, като най-силен ръст е отчетен в София, Варна и Бургас.
През първото тримесечие на 2026 г. България отчита най-голямото увеличение на цените на жилищата в Европейския съюз – 6,2% спрямо предходното тримесечие при средно 1,2% за ЕС. Поскъпването върви успоредно с бързото нарастване на ипотечното кредитиране, като към края на юни жилищните кредити достигат 18,7 млрд. евро, което е ръст от 26,4% на годишна база.
Според икономистите различните региони изискват различен подход. В най-бързо растящите градове са необходими по-добро градоустройство, предвидими правила за строителство и инвестиции в инфраструктура, докато в обезлюдяващите се общини усилията трябва да бъдат насочени към обновяване на използваемите сгради и премахване на опасните и необитаеми постройки.
