От 1 януари 2026 г. влязоха в сила съществени промени в Закона за ДДС, които засягат директно продажбите на недвижими имоти, включително и на стари жилища. Измененията са обнародвани в "Държавен вестник" в последния работен ден на 2025 г. и вече се прилагат на практика, пише "Труд".
Продажбата на стари жилища остава без ДДС, но…
Както и досега, продажбата на стари жилища и сгради продължава да е освободена от ДДС сделка.
Няма промяна и в дефиницията за "нова сграда" – това са имоти на етап "груб строеж" или такива, при които не са изминали 60 месеца от издаването на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Ключовата промяна е друга: освободените доставки на недвижими имоти вече се включват в годишния оборот за задължителна регистрация по ДДС. Това означава, че хора и фирми, които редовно купуват и продават стари жилища без начисляване на ДДС, вече може да се окажат задължени да се регистрират.
Нов праг и ново изчисляване на оборота
От началото на 2026 г. прагът за задължителна регистрация по ДДС е 51 130 евро. Съществената разлика е какво влиза в този оборот. Освен облагаемите доставки, вече се включват и:
- освободени доставки на недвижими имоти
- финансови услуги
- застрахователни услуги
- освободени доставки с право на данъчен кредит
Изключение има само за т.нар. "съпътстващи доставки" – сделки със случаен, второстепенен характер, които не са свързани с обичайната икономическа дейност на лицето.
Какво означава това за фирмите?
Ако фирма продаде имот, който не е използван в основната ѝ дейност, и сделката не е инцидентна, тя вече може да бъде длъжна да се регистрира по ДДС.
Пример: IT фирма продава земеделска земя, купена като инвестиция – ако сделката е инцидентна и несвързана с основната дейност, тя се счита за „съпътстваща“ и не влиза в оборота. Същата фирма продава УПИ – това е облагаема сделка и влиза в оборота за ДДС.
Важно уточнение: продажбата на дълготрайни активи, използвани в дейността (офис, машини, автомобили, софтуер), не влиза в оборота. Но ако фирмата започне редовна търговия с имоти, тези сделки вече се броят.
Какво се променя за гражданите?
За физическите лица правилата по същество остават същите, но с по-строг фокус върху честотата на сделките. За да се дължи ДДС, трябва да са налице три условия:
- Лицето да е данъчно задължено (да извършва независима икономическа дейност)
- Да е достигнат оборот от 51 130 евро
- Сделката да е облагаема
Прагът за задължителна регистрация по ДДС вече е оборот за календарна година в размер 51 130 евро.
Продажбата на старо жилище остава без ДДС. Но според съдебната практика, ако човек извършва три или повече подобни сделки в рамките на една година, това вече се приема за независима икономическа дейност и при достигане на прага ДДС става дължимо.
От 2026 г. при специалните режими вече се отчита целият оборот, а не маржът. Това засяга туроператори, търговци на стари автомобили и дрехи втора употреба и търговци на инвестиционно злато.
При отчитане на оборота за регистрация по ДДС взимат предвид общата сума на продажбите на употребявани автомобили.
Туроператорите например продължават да плащат ДДС върху маржа, но за регистрация вече се гледа пълната сума, платена от клиента, което в много случаи ги изкарва над прага.
Календарна година и 7-дневен срок за регистрация
Още три ключови промени:
- Оборотът вече се следи по календарна година, а не за последните 12 месеца
- Заявлението за регистрация по ДДС се подава до 7 дни от датата на надвишаване на прага, а не до 7-о число на следващия месец
- Сделката, с която се преминава прагът, е без ДДС; данък се дължи от следващия ден
Това на практика изисква ежедневно следене на оборота.
Българските онлайн търговци вече могат да предложат по-ниски цени на клиентите си от ЕС.
Нови SME режими и по-ниски цени в ЕС
В закона вече са уредени три режима за малки предприятия, включително специален SME режим за ЕС. Български фирми с оборот под 100 000 евро за ЕС могат да продават в други държави членки без начисляване на ДДС, ако са под националните прагове там.
Това позволява крайни цени с 20–25% по-ниски за клиентите.
