По данни на анализ на „Имотека“ цените на жилищата в София се повишиха с до 10% през първото полугодие на 2026 г., докато броят на сделките в четирите най-големи града намаля с около 15%. Тристайните апартаменти в столицата вече преминават психологическата граница от 250 000 евро, което принуждава все повече купувачи да се насочат към по-малки имоти. Балансът между продавачи и купувачи започва да се изравнява.
Тристайният апартамент вече тежи на семейния бюджет
Средната цена на квадратен метър продължава да се увеличава, но търсенето намалява най-видимо в сегмента на тристайните жилища в София. През първата половина на годината средната стойност на сделката в този вид имоти е достигнала 250 000 евро, докато година по-рано е била под 240 000 евро.
За сравнение, средната цена на двустаен апартамент в столицата е около 170 000 евро. Разликата от 80 000 евро се оказва критична за домакинствата с ограничени спестявания, които трябва да разчитат на по-голям ипотечен кредит.
„Станахме свидетели на спад в броя сделки през първото полугодие, но крайните прогнози, че той ще бъде последван от мигновено понижение на цените, очаквано не се сбъднаха“, коментира изпълнителният директор на „Имотека“ Гергана Заркова, цитирана от „Стандарт“.
По нейни думи най-трудно се продават имотите, при които цените са се повишили най-значително. Масовият купувач вече не е готов да отдели такава сума, както година по-рано, и започва да пресмята много по-внимателно месечната вноска, необходимото самоучастие и финансовия резерв след сделката.
Отдръпването е започнало в средата на 2025 г. при хората без значителни спестявания. Само допреди година купувачи почти без собствен финансов буфер са се решавали на скъпи сделки, разчитайки на добрите си доходи и на голямо банково финансиране.
„Краят на 2025 г. и първата половина на 2026 г. донесоха разум и отрезвяване на потребителското поведение“, посочва Заркова.
Част от семействата, които са планирали да закупят тристаен апартамент, не отказват напълно идеята за придобиване на имот. Вместо това те преориентират своите спестявания към двустайно жилище, което им позволява да продължат да използват достъпното кредитиране, но с по-нисък размер на дълга и намален риск за домакинския бюджет.
Двустайните апартаменти остават най-търсеният инвестиционен продукт на пазара. През първото полугодие около 30% от купувачите са придобили жилище не за собствено обитаване, а с инвестиционна цел.
Лицата със свободни средства продължават да търсят по-малки имоти, които се отдават под наем по-лесно и изискват по-малка първоначална инвестиция. Това е един от факторите, поради които спадът в сделките с двустайни жилища е по-слаб в сравнение със спада при тристайните.
На другия край на пазара многостайните апартаменти и къщите запазват своя интерес. През второто тримесечие покупките на имоти с повече от две спални се увеличиха с около 10% спрямо същия период на 2025 г.
Според експертите такава тенденция е типична за периоди на по-голяма несигурност. Бутиковите имоти се придобиват от платежоспособни клиенти, които са по-малко зависими от временните промени в лихвите и месечните разходи.
Най-силният натиск остава върху средния сегмент — жилищата, към които се стремят обикновените семейства, но чиито цени вече надвишават възможностите на голяма част от потребителите.
Около 40% от сделките от началото на 2026 г. са реализирани след намаление на първоначално обявената цена. Макар делът да изглежда значителен, при 60% от покупките с отстъпка тя е била до 10 000 евро.
Най-често купувачите постигат договореност в диапазона между 5000 и 10 000 евро. По-значителни намаления се появяват главно при имоти, които са предложени на пазара с явно завишена начална цена.
„Отстъпки има, но те се правят от изходната точка на високите цени, които пазарът създаде през последните години“, посочва Гергана Заркова.
Това означава, че купувачите отново имат възможност да преговарят, но засега не могат да разчитат на масово поевтиняване. Качествените жилища на разумна цена продължават да намират купувачи, докато надценените оферти остават по-дълго на пазара.
За потребителите най-важни стават реалистичната оценка на имота и общата цена на придобиването. Освен договорената сума трябва да бъдат отчетени данъците, нотариалните такси, комисионата, ремонтът и обзавеждането, които могат значително да увеличат необходимия бюджет.
Варна губи сделки, но не и високите цени
Варна е сред градовете, където спадът на активността е най-видим. Въпреки намаленото число на сделки цените на жилищата се повишиха с около 6% на годишна база.
От „Имотека“ обясняват тази тенденция с по-предпазливото поведение на купувачите, а не с драстично отслабване на пазара. Значителна част от търсенето е свързана с инвестиционни имоти и втори жилища, което прави града по-чувствителен към промяна в нагласите.
Купувачите във Варна също настояват по-често за отстъпки, но качествените имоти продължават да се продават сравнително бързо. Това ограничава натиска върху крайните цени и не позволява по-сериозно поевтиняване.
Пловдив остана най-устойчивият голям пазар
Пловдив отчита най-малкото намаление на сделките сред големите градове, докато жилищата са поскъпнали с около 8% за година.
Движението на пазара се определя преди всичко от действителните потребности на семействата, а не само от краткотрайни инвестиционни предположения. Развитието на производствените зони, трудовата заетост и икономическата динамика поддържат търсенето, въпреки че купувачите проявяват по-голяма предпазливост.
Търсенето на нови еднофамилни жилища остава значително в южните части на Пловдив и в селищата по Южната дъга и Родопската яка. Най-голям интерес се проявява към имотите с площ от 150 до 250 кв. м, които разполагат със собствен двор.
Строителната активност е най-интензивна в квартали „Христо Смирненски“, „Западен“, Гребната база, Остромила, „Париж“ и Беломорски. Сред най-предпочитаните жилищни райони остават „Тракия“ и „Кършияка“.
Събраните данни показват пазар, който е забавил темпа си спрямо предходния период, но все още не е склонен да намали цените. Купувачите се отнасят по-критично, водят по-решителни преговори и се ориентират към по-малки жилища, докато продавачите постепенно осъзнават, че високата начална цена вече не гарантира бързо сключване на сделка.
