Топ мениджър каза има ли охлаждане на пазара с имоти и да чакаме ли ниски цени

Спад в броя на сделките за покупка на недвижими имоти в строеж през последните месеци няма и категорично не можем да говорим за подобна тенденция, това твърди Иван Горанов - един от топмениджърите в бранша, пише Марица бг.

По думите му, в момента има огромен брой жилища, които са продадени на предварителен договор, но това не е отразено в Агенцията по вписванията и именно този факт изкривява статистиката. 

Прогнозите на Горанов са, че пазарът на апартаменти ново строителство ще остане стабилен, като се очаква увеличение на цените между 5 и 15% през следващата година заради различни инфлационни процеси. Въпреки това България остава на едно от последните места сред страните от Европейския съюз по средна цена на недвижимите имоти.  

- Г-н Горанов, анализатори отчитат спад в сделките с имоти напоследък. Потвърждава го и Агенцията по вписванията. Предприемачите обаче твърдят, че има интерес към новото строителство, и правят реални продажби ​- дори в пика на лятото. Има ли охлаждане на имотния пазар според Вас?

- Това е един въпрос, който трябва да бъде разгледан малко по-детайлно. Когато говорим за сделки с недвижими имоти, обикновено част от анализаторите визират статистиката, която се базира на крайно реализираните сделки. Т.е. сделките, които са вече завършени, имат нотариален акт и са регистрирани в Агенцията по вписванията.

Изхождайки от тази статистика, можем да кажем: да, има по-малък брой сделки с имоти. Но важната подробност в случая е, че има много продажби, които все още са на етап предварителен договор, а това не се отразява в Агенцията по вписванията.

Именно този факт изкривява статистиката ​- купуват се много имоти, но те са още във фаза на изграждане. Те ще бъдат завършени до 1-2 години, ще бъдат прехвърлени с нотариален акт и едва тогава ще излязат на светло в статистиката, която тогава най-вероятно ще отчете отново нарастване на броя на сделките. 

- Може ли държавата да регулира тези процеси и да осигури прозрачност в сектора?

- От години апелирам да се създаде регистър на предварителните договори, в който всеки продавач доброволно да предоставя информация за подписани от него такива договори - това би било и форма на защита на клиента (купувача), но също така ще създаде предпоставка за водене на ясна и точна статистика.

С такъв регистър всички участници на пазара  ще имат ясна представа колко сделки са направени тази седмица, този месец, тази година, но освен това ще могат да видят кои от строително-инвестиционните компании продават реално и кои само говорят, че продават. 

Ще ви дам един пример: само за последната година и половина в наш офис, който обслужва продажбите на един от мащабните проекти, по които работим, имаме над 1300 договора.

Тези договори са за имоти в строеж и не са отразени никъде, освен в НАП. Ако бяха отразени в евентуален регистър на предварителните договори, сега тези 1300 апартамента щяха да влязат в анализите за пазара на имоти в Пловдив.

И така е с още много обекти на още много компании. Истината е, че в последната година се купуват много повече имоти в строеж, отколкото когато и да било назад във времето. 

Регистърът би имал и друг много съществен ефект ​- ще покаже на интересуващите се какви са реалните цени на имотите, тъй като, ако съдим по статистиките, правени на база информацията от агенциите по вписвания ​-оставаме с категоричния извод, че в нотариалните актове не се посочват реалните договорени цени. Наясно съм с истинските цени на имотите по градове, райони и обекти и на база това мога да Ви уверя, че в много нотариални актове явно се посочват занижени цени с цел пестене на данъци. Това води и до статистика, която не отговоря на истината.

- Традиционно лятото е време за охлаждане на пазара, какви са Вашите наблюдения?

- От опита ни, а ние всеки ден работим на терен и с хората, през юли действително се наблюдаваше забавено темпо на продажбите. Това е нормално: хората са в отпуск, тенденцията е летните месеци да са по-слаби, но не виждам нищо притеснително в това. От средата на август интересът се възобнови и отново е на нивата от май и юни. 

Изненада ме обаче твърдение на банкери в друга медия, които казват, че клиентите предпочитат да инвестират в електромобили, а не в имоти - това звучи доста смешно. Автомобилът не е инвестиция, освен ако не става дума за нещо бутиково, произведено в лимитирана серия!

- Доверява ли се още българинът на продажбите на жилища "на зелено" - как ще коментирате?

- Да, хората се доверяват, защото на пазара останаха едни сериозни компании, със сериозна история и позиции. Българинът може да се довери на подобни инвеститори, така че покупката на жилище „на зелено“ не е нещо рисково. И тази тенденция продължава да развива пазара.

Дългoгoдишният ни oпит в изгpaждaнeтo нa кoмплeкcи oт зaтвopeн тип, кaктo в мopcкитe ни кypopти, тaкa и в големите градове като Пловдив, ни пpoвoкиpa дa oтгoвopим нa вce пo-взиcкaтeлнитe ни клиeнти, които търсят спoкoйcтвиe в гpaдa.

Така че, когато говорим за ново строителство, не виждам място за спекулации или твърдения, че пазарът е „спрял“, „замръзнал“ или „охладнял“. Или че има сътресения! Напротив, всичко е нормално. Има месеци, които традиционно са по-силни, и други, които са по-слаби - като летните например. Всичко зависи от тази цикличност, която е нормална за пазара на имоти. 

-  След като намеквате, че сделките със стари жилища са тези, които намаляват, как купувачите могат да се ориентират в този променящ се пазар и какво бихте ги посъветвали?

- Всичко зависи от целта на вашата покупка. Дали искате да смените своето жилище с някое по-голямо и по-модерно, или влагате парит​е си с цел инвестиция - за препродажба или отдаване под наем в бъдеще. Ако е второто, може да заложите на по-компромисен вариант. 

Когато обаче купувате  жилище с цел удовлетворяване на ваши лични допълнителни нужди и потребности, не правете компромис с качеството. Освен това важно е да проучите компанията, построила жилищната сграда. Вижте какво е построила до момента, вижте друг техен обект и как се стопанисва.

Стойността на един имот расте в много по-голяма степен тогава, когато сградата и околосградното пространство професионално се поддържат във времето.

- Какви жилища търси купувачът днес - като квадратури, разположение, разпределение?

- Хората вече не купуват просто недвижим имот, а по-скоро начин на живот. В последно време има повишено търсене на жилища с повече помещения и така интересът към апартаменти с две спални догони този към апартаменти с една спалня. Освен това вече има доста търсене на жилища с три спални. И още нещо: търсенето продължава да изпреварва предлагането. 

Днес хората търсят по-енергоефективни жилища, с добра функционалност и с добра локация. Оглеждат и заобикалящата среда, за тях са важни близостта до училище или детска градина, доколко е развита инфраструктурата, осигурена ли е достъпност за хора с увреждания. Всички тези условия са от решаващо значение при избора им на имот. 

Да, клиентите ни станаха по-взискателни, но и инвеститорите се съобразяват с пазара и предлагат по-добър продукт, въпреки че той има и по-висока цена. 

- Оставаме с впечатление, че купуването на имоти все повече се превръща в занимание за богати хора.

- Не бих казал. Много от купувачите в последната година съвсем не са богати хора, но могат да управляват добре парите си. Те са превърнали инвестицията в имоти в свое занимание: купуват - продават.

Някои влагат парите си на груб строеж и после довършват жилището, обзавеждат го и го продават в напълно завършен вид, годно за живеене. Това е най-новата тенденция на пазара и тя се радва на голям интерес сред купувачите. 

- Някои го наричат спекула.

- Думата "спекула" се отнася за изкупуване и препродажба на завишена цена на съвсем друг вид продукти, в повечето случаи такива от първа необходимост. А да купиш имот "на зелено", за да го препродадеш, след като строежът напредне или дори след завършването му, е съвсем друго нещо и бих го нарекъл инвестиция.

В това няма нищо лошо. Става въпрос за вид бизнес -предприемчив си, предприел си известен риск, вложил си парите си, изчакваш момента, който считаш за подходящ, и продаваш. Това е рутинна практика в целия свят.

-  Анализатори на пазара твърдят, че инфлацията в строителството е 27%, а с колко се повиши стойността на жилищата? 

- В последните 1-2 години инфлацията бе рекордно висока и бе нормално цените на жилищата също да скочат. Но пазарът се движеше от нагласата на хората да вложат парите си, защото те се обезценяват. 

Строителните материали поскъпваха, желязото поскъпна дори двойно. Поскъпна и работната ръка, защото строителният сектор вече почти е излязъл от сивия сектор - плащат се осигуровки, сериозни заплати и въпреки това липсват кадри. 

Наблюдавахме една плавна линия с темпове на покачване на цените на имотите спрямо инфлацията. Сега някои от строителните материали се върнаха към старите си, по-ниски цени, но трудът става все по-скъп. Така в комбинация с високото търсене цените не падат, а напротив - продължава покачване, но вече едва забележимо.

Въпреки това обаче България остава на едно от последните места в Европа -цените на имотите у нас остават на сравнително ниски нива. Страни като Румъния и Гърция продължават да ни изпреварват. Така че няма причина имотите у нас да поевтинеят, или поне тези от тях, строени в последните 5-10 години, както и тези, които се строят в момента.

Очакванията ми са този тип имоти да имат 5 до 15% ръст в цените в следващите 12-18 месеца.    

- В строителството има два сериозни проблема - инфраструктурата около строителните обекти и работната ръка. Как ще коментирате?

- Да, това са проблемите, с които се сблъскваме ежедневно. Те спъват бизнеса всеки ден и ни вкарват в една еквилибристика, но трябва да се решават на институционално ниво. 

Основна грешка в градоустройството в годините назад е това, че не са били отчуждени терените за инфраструктура. Парцелите се върнаха в реални граници, което беше огромна грешка.

Сега, за да стане това отчуждение, трябва да се извадят едни пари, с които държавата и общината не разполагат, и това прави изключително тежка и мъчителна цялата процедура ​- отнема между 5 и 10 години. Затова ние нямаме инфраструктура, нашите градове страдат основно от липсата ѝ.

Освен това важно е как се решава едно градоустройство ​- когато се оформят зоните за строителство трябва да се реши какви да са таксите за разрешителните за строеж.

Ако Общината вложи пари в инфраструктурата и поема ангажимента да осигури ток, вода, съответната канализация - тогава да въведе по-високи такси за бизнеса. Добрите примери от Западна Европа ни показват, че това е пътят, първо се прави инфраструктурата, после почваме да строим. Така се спазват по-прецизно и градоустройствените параметри.

От друга страна, държавата лесно и ефективно може да направи друго -категоризация на новото строителство.

Ако например новите сгради се разделят условно на клас А, В и С и има ясни критерии коя каква е, така хората ще могат лесно да преценят кой нов обект си струва парите и кой не. Ще има и много други плюсове, но това е дълга тема, може би за някое следващо интервю.

А що се отнася до работната ръка, също има работещо решение с липсата на кадри, а то е да отворим пазара към страните извън ЕС. Например защо ние, предприемачите, да не вкарваме с по-голяма лекота работници от Турция?! 

- Как България може да стане привлекателно място за чуждите инвеститори? 

- По образование аз съм юрист, така че бих посочил съдебната реформа като първи проблем. Липсата на съдебна реформа у нас се отразява пряко и на строителния бранш, в който няма чуждестранни инвеститори, защото те не се чувстват добре защитени от българските институции.

Така че нека първо да си подредим къщата и тогава да привличаме чужди инвеститори. Всички проблеми идват от недоверието в институциите и съдебната система. За да не се съмняваме във всяко съдебно решение. Не високата санкция, а неизбежността на наказанието води до превенция - това е пътят. Нека мислим в дългосрочен план! 

ВИЗИТКА 

Иван Горанов е завършил специалност „Право” в Софийския университет „Св. Климент Охридски“, както и магистратура по „Международни отношения”. Животът му го отвежда в сектора на строителството.

През периода 2003-2004 г., още докато учи, помага в продажбите на свои приятели, които строят сграда в Банско. Използва контактите си в Лондон и отива на изложение там, за да установи, че на Острова има интерес към българските имоти.

Това е времето, когато у нас започват сделките с купувачи от Острова. Така от 2003 г. Горанов се занимава с недвижими имоти. Със съдружник създава агенция за недвижими имоти.  

През 2013 г. решава да направи следваща крачка в развитието на компанията - започва да инвестира в обекти, които след това продава. Днес се занимава с мениджмънт, продажби и управление на проекти чрез групата „Смарт Консултантс”, част от която е строителната компания „Смарт Дивелъпмънт Тийм”.

Следете актуалните новини с БЛИЦ и в Telegram. Присъединете се в канала тук