Собствеността върху жилище в Европа е обвързана с данъци на почти всеки етап – при покупка, притежаване, отдаване под наем и продажба. Данъците съпътстват собственика от подписването на договора до деня на продажбата, независимо дали имотът стои празен или носи наем, пише Euronews.
Сумата, която реално ще плащате, зависи в голяма степен от локацията на имота. Според данните на Global Property Guide — организация, която следи данъчното облагане на недвижими имоти в над 80 държави — жилищата на целия континент подлежат на значителни данъчни тежести.
Съществуват четири основни вида данъци, свързани с недвижимата собственост, за които трябва да сте подготвени.
Първият е данъкът върху прехвърлянето, дължим при самата покупка, познат също като гербов налог. Вторият е годишният данък върху имота, който се изчислява на база оценената, пазарната или кадастралната му стойност. Третият е данъкът върху приходите от отдаване под наем, а четвъртият — данъкът върху капиталовата печалба, начисляван при реализирана печалба от продажба.
Всяка държава има собствена данъчна структура, като голяма част от основните ставки се обявяват под формата на диапазони, а не като точна фиксирана цифра. Освен това базата, върху която се изчислява всеки данък, също варира според държавата.
Въпреки тези различия, една конкретна държава систематично се нарежда на челни позиции в почти всяка класация.
Какъв е размерът на данъка върху наемните доходи в Европа?
За тези, които инвестират в имот с цел последващо отдаване под наем, именно данъкът върху доходите от наем оказва най-голямо влияние върху крайната рентабилност — и точно тук разликите между държавите са най-съществени.
Global Property Guide е направил разчет на дължимия данък за собственик, който не е местно лице, при три различни нива на месечен наем — 1 500 евро, 6 000 евро и 12 000 евро.
При наем от скромни 1 500 евро месечно Дания се оказва най-взискателната държава – тя задържа 42,11% още от първото евро доход. Веднага след нея е Холандия с 36%, а Финландия удържа 30%. На противния край от скалата Кипър не облага нищо при тази сума, а Люксембург взима символичните 2,94%.
Когато обаче наемът се увеличи, класацията се преобръща.
При наем от 12 000 евро на месец начело застава Белгия с 47,27%, следвана от Дания с 43,22%. Германия и Гърция се нареждат наравно, всяка с 41%.
В някои държави процентът остава почти непроменен независимо от размера на наема. Италия запазва 21%, Португалия – 28%, а Нидерландия – 36%, без значение от печалбата. Това може да превърне тези страни в изгодна или в неизгодна дестинация, в зависимост от конкретния наем.
Най-осезаемо покачване на данъчната тежест обикновено се наблюдава там, където доходите от наем се включват в общия облагаем доход. Австрия е показателен пример за това.
В Австрия доходите от наем се облагат по същата прогресивна скала, както заплатите – от 0% за суми под 13 308 евро до 55% за доходи над 1 милион евро. При такъв модел данъкът върху имотите на практика се превръща в скрит вариант на данъка върху общия доход.
Що се отнася до данъка при покупка на имот, тук отново водеща е Белгия.
Купувачите там могат да платят данък до 12,5% от стойността на имота – леко над най-високата ставка във Великобритания (12%), както и над тези в Нидерландия (10,4%) и Люксембург (10%).
В Белгия данъчната ставка се определя по региони, така че пощенският код на имота има съществено значение за крайната сума.
При покупка на жилище за 500 000 евро в Брюксел или Валония, без да се покриват условията за облекчение, се дължи пълната ставка от 12,5%. Това означава данъчна сметка от 62 500 евро, платима веднага.
За хората, които ще живеят в закупения имот, условията са по-благоприятни. Брюксел освобождава от данък първите 200 000 евро от цената при купувачи, отговарящи на изискванията, което свежда сметката за жилище на стойност 500 000 евро до 37 500 евро.
Във Валония се прилага намалена ставка от 3% за купувачи, покриващи условията, при което данъкът пада до около 15 000 евро. Тези, които купуват социално жилище чрез държавен орган във Валония и отговарят на критериите, не дължат регистрационен данък. Фландрия от своя страна има собствена система от ставки и облекчения, различна от останалите две региона.
На другия край на скалата се намират Естония и Чешката република, където покупките на недвижими имоти не се облагат с данък върху прехвърлянето.
В Литва разходите по придобиване са около 0,4%, което за жилище на стойност 500 000 евро означава приблизително 2 000 евро. Това е нищожна сума в сравнение с десетките хиляди евро, които купувачите могат да платят в Белгия.
Кои европейски държави налагат най-високия годишен данък върху недвижимите имоти?
Дори когато жилището е необитаемо, собственикът може да е задължен да плаща годишен данък върху имота.
Именно този годишен данък е показателят, който хората най-често разбират неправилно, затова тук е нужна особена внимателност.
Държавите не облагат имотите по еднакъв начин – всяка избира различна база за изчисление. Някои начисляват процент върху пазарната цена на жилището, други – върху много по-ниска кадастрална или оценъчна стойност, която понякога не е актуализирана от десетилетия. Великобритания пък не работи с процентни ставки, а разпределя имотите в оценъчни категории.
В Испания максималната ставка на данъка върху недвижими имоти в отделни общини може да стигне до 4,8%, но тъй като се прилага върху кадастралната, а не върху пазарната стойност, значението на този процент е доста по-скромно, отколкото изглежда на пръв поглед.
По-показателно е да се сравни какво реално плащат собствениците на жилище на стойност около 300 000 евро – при това сравнение разликите между държавите се стопяват, защото всяка от тях определя данъчната основа по свой начин.
В Обединеното кралство общинският данък за подобен имот варира обикновено между 2 000 и 3 200 евро годишно, като размерът зависи от оценъчната група и съответната местна власт.
Френският „taxe foncière“ и испанският „IBI“ най-често се движат в диапазона от 700 до 1 800 евро, тъй като и двата данъка се основават на облагаеми стойности, които обикновено остават значително под пазарните цени. Белгийският „précompte immobilier“, който се изчислява по условна наемна стойност от 1975 г., също често попада в подобни граници.
Германският „Grundsteuer“, преминал през реформа през 2025 г., в повечето случаи е по-нисък спрямо съседните държави, макар че конкретните суми се различават сериозно според общината и новите правила за оценка.
В Кипър и Малта собствениците на жилища на практика не плащат нищо, защото и в двете държави годишен данък върху недвижимите имоти не се налага.
Данък върху капиталовите печалби в Европа: сметката при продажба на имот
При продажба с печалба размерът на данъка се различава драстично между държавите, а често периодът, през който сте притежавали имота, тежи повече от самата данъчна ставка.
Дания се нарежда като най-взискателна в тази област — там печалбите се добавят към общия доход и се облагат с ставка до 52,07%.
При печалба от 250 000 евро това означава, че държавата ще задържи около 130 000 евро, а на собственика ще остане приблизително 120 000 евро.
Малта прилага съвсем различен модел.
Тук печалбата не подлежи на облагане, но вместо това се дължи фиксирана такса от 12% върху цената при продажбата, представляваща транзакционен разход. Тази такса намалява до 5%, ако продавачът не е професионален търговец на имоти и продажбата се извършва в рамките на пет години от покупката.
Германия следва трети подход - при притежаване на имота за повече от десет години цялата печалба, включително пълните 250 000 евро, остава необлагаема.
Ако имотът се продаде преди изтичането на този срок, печалбата се облага по ставката, приложима за личните доходи на собственика, като към нея може да се добави и солидарна надбавка.
Възниква въпросът къде в Европа недвижимите имоти носят най-голяма данъчна тежест.
Ако се съберат всички четири вида данъци, ясно се откроява една държава.
Белгия заема първо или едно от първите места по данъци при покупка, притежание и отдаване под наем, а единствено режимът за капиталови печалби — от 16,5% до 33% - предлага някакво облекчение.
На обратния полюс стоят Кипър и Малта. В Кипър данъкът върху доходите от наем започва от нула, докато в Малта капиталовата печалба изобщо не се облага. Освен това нито една от двете държави не налага годишен данък върху недвижимата собственост, което ги прави сред местата с най-ниска данъчна тежест за собствениците на имоти в Европа.
За трансграничния инвеститор обявената покупна цена е само началната цифра.
Истинският показател, който определя дали даден имот в Европа е изгоден, е колко от получения доход местното данъчно законодателство позволява да се задържи. В това отношение разликата между апартамент в Брюксел и кипърска вила е достатъчно съществена, за да покаже, че по въпроса за данъка върху недвижимите имоти Европа далеч не представлява единен пазар.
