С присъединяването към еврозоната българските банки попадат под по-строгия надзор на Европейската централна банка. Наред с фокуса върху климатичните рискове все по-важна тема може да стане енергийната ефективност на сградите.
В близките години именно тя може да се превърне във фактор, определящ условията за кредитиране.
Задължителен сертификат за всяка сделка
В България сертификатът за енергийни характеристики е изискван документ при нови сгради и големи ремонти, а при сделки с имоти обикновено се включва в нотариалната документация. Документът показва доколко сградата отговаря на изискванията за ефективно отопление, охлаждане, вентилация, осветление и битова гореща вода, както и колко енергия се губи през фасади, прозорци, покрив и под.
На европейско ниво се обсъжда възможност до 2030 г. по-голямата част от сградите да достигнат поне клас С по енергийна ефективност. Ако подобна политика бъде приложена, старият жилищен фонд би могъл да се окаже в особено уязвима позиция.
Кои сгради са най-застрашени?
Най-уязвими биха могли да бъдат панелните блокове, старите тухлени кооперации и постройките, изградени преди въвеждането на по-строгите стандарти след 2007 г.
„Алармирам ви за опасността, пред която са изправени старите сгради, строени преди 1989 година, а в това число и сградите, построени преди 2007 година“, коментира Йордан Йорданов, съсобственик и управляващ директор на агенция „Нов Дом 1“. По думите му, фактът, че в много от тях е поставена външна изолация и дограма, не гарантира, че ще бъдат признати за енергийно ефективни.
Енергийната ефективност означава сградата да има ниски нужди за отопление, охлаждане, вентилация, битова гореща вода и осветление, както и минимални загуби през конструктивните елементи. Именно тези критерии стоят в основата на сертификата.
Финансирането – новата линия на разделение
По думите на Йорданов, при липса на висока енергийна ефективност имотите могат да получават по-ниска оценка от банките и съответно по-нисък процент на финансиране, както и по-скъп кредит.
На пазара се забелязват първи индикации, че може да се очертава диференциация. „Зелените“ ипотеки предлагат преференциални лихви за ново строителство и за жилища с клас A/A+, доказан със сертификат.
„Банките могат да получат рестрикции и такъв тип сгради да бъдат финансирани на една трета или една четвърт от продажната им цена“, прогнозира Йордан Йорданов. Апартаменти в ново строителство могат да бъдат финансирани на 2000-3000 евро на квадратен метър, докато старите сгради – едва на 500-800 лева на квадрат.
Къде ударът е най-болезнен според експерта?
- Най-болезнен удар би могъл да се усети при сгради с неизвестен или нисък енергиен клас, където липсата на сертификат може да се превърне в сериозен минус.
- Под риск могат да попаднат и панелни, ПК, РПК и стари тухлени блокове с остарели инсталации и без доказано обновяване.
- Уязвими биха могли да се окажат и жилищата с отопление на изкопаеми горива и неефективни системи, при които разходите за поддръжка вероятно ще нарастват.
„Данък неефективност“ за старите жилища
Разликата вероятно няма да е в забрана за финансиране, а по-скоро в нова диференциация, която би могла постепенно да пренареди пазара. Докато новото строителство печели по-евтин кредит и по-висока ликвидност, старият жилищен фонд, ако не бъде обновен, може да се окаже натоварен със своеобразен „данък неефективност“ – не под формата на официален данък, а чрез по-неблагоприятни условия за кредитиране.
„Предизвикателството пред старите сгради може да се окаже сериозно и пазарът вероятно ще трябва да бъде подготвен за подобно евентуално развитие, особено в контекста на бъдещото ни присъединяване към еврозоната. Затова в „Нов Дом 1“ внимателно следим пазара и законодателните промени“, заключава Йордан Йорданов.
