България влиза в еврозоната (към 2026 г.) на фона на изключително силна активност на жилищния пазар. През последното тримесечие на годината страната отново е сред лидерите в Европейския съюз по годишен ръст на цените, отчитайки над 15% поскъпване, отстъпвайки единствено на Португалия. За последните 15 години жилищата у нас са поскъпнали с над 133%, което показва устойчиво търсене, подкрепено от ограничено качествено предлагане.
Според Евгени Василев от SORENDA Real Estate, се очаква по-скоро плавно охлаждане, отколкото рязка корекция, освен при рязка промяна в лихвите.
Строителният сектор реагира на търсенето, като през третото тримесечие на 2025 г. са издадени разрешителни за над 13 500 нови жилища – един от най-високите резултати от 2007 г. насам. Мащабът на проектите расте значително, като броят на жилищата в новите сгради се е увеличил с внушителните 46,9%.
Този подем показва, че инвеститорите очакват силно търсене и след присъединяването към еврозоната, опитвайки се да наваксат години на ограничено предлагане.
Влизането в еврозоната ще доведе до значителна промяна в банковата архитектура, като понижаването на задължителните резерви от 12% на 1% ще освободи 13-14 млрд. лева ликвидност. Въпреки това, България и досега е сред страните с най-ниски лихви по ипотечни кредити в ЕС (средно 2,5-3%).
Очаква се тези нива да се запазят, но банките ще започнат да предлагат по-активно фиксирани или хибридни лихвени продукти, премахвайки валутния риск за кредитополучателите.
Ключовият разграничител за пазара ще бъде качеството. София е град с европейски цени, но със силно остарял жилищен фонд – над 70% от жилищата са построени преди повече от 30 години. На фона на растящите разходи за отопление и поддръжка, купувачите все по-често се насочват към новото строителство.
Анализаторите предвиждат, че след 2026 г. пазарът ще се нормализира: темпът на поскъпване ще се забави и ще бъде по-близо до ръста на доходите, проектите ще се реализират по-бавно (за 1.5-2 години), а клиентите ще бъдат по-внимателни и ще сравняват повече.
Опитът на Хърватия, която прие еврото на 1 януари 2023 г., е показателен. Преди въвеждането на еврото, пазарът на имоти там се ускори, като през първата половина на 2022 г. новото строителство в Загреб поскъпна с 30,9% на годишна база. Средната цена достигна около 2500 евро/кв.м.
След приемането на еврото, темпът на поскъпване се успокои до около 3%, но сделките останаха активни благодарение на намаления валутен риск и притока на чуждестранни купувачи.
България няма да повтори напълно туристическия модел на Хърватия, тъй като българският пазар е предимно градски, но се очаква по-силен интерес от чужди купувачи в големите градове и ключови курорти.
В дългосрочен план, жилищната стойност ще се определя не от пазарната еуфория, а от архитектурата, качеството на изпълнение и управлението на сградата.
