България е най-неблагоприятната държава в ЕС за покупка на жилище за 1 млн. евро. Средностатистическият купувач у нас би се нуждаел от доход, равен на 7,8 средни заплати, за да обслужва подобна ипотека – най-високият показател в Европейския съюз. За сравнение, в Люксембург са необходими едва 1,6 средни възнаграждения.
Статистиката разкрива съществената разлика между стойностите на висок клас имоти и средните доходи у нас.
За един милион евро може да се придобие обикновен апартамент в центъра на Париж или елегантна вила в околностите на София. Независимо от избора на местоположение, потенциалните купувачи трябва да разполагат със значително по-високи приходи от националния средногодишен, за да преодолеят финансовото препятствие. Какъв точно размер на доход е необходим?
„Евронюз Бизнес“ определи нужния приход на базата на типичен ипотечен модел: 20% авансово плащане, фиксирана лихва 3,5% годишно и период за погасяване 30 години. Допуска се още, че собственикът няма да насочва повече от 33% от своя брутен приход към ипотечното задължение.
При този сценарий авансовото плащане е 200 000 евро, а размерът на кредита достига 800 000 евро. Калкулацията не отчита имотни данъци, застраховки, нотариални и други разходи, а действителните условия за финансиране се определят от законодателството на всяка държава и профила на кредитополучателя.
Месечното плащане надвишава 3600 евро
При посочените параметри годишното ипотечно плащане възлиза на 43 108 евро. Преведено в месечни вноски, това представлява 3592 евро.
Ако 33% от брутния приход се предвижда за ипотечни плащания, купувачът би имал нужда от годишен брутен приход от 130 631 евро. Месечно това съответства на 10 886 евро.
Приходите в европейските страни варират значително. Еквивалентен доход е по-достижим в някои държави в сравнение с други. Финансовото натоварване също се различава в зависимост от региона и местните условия.
Изчисленията в този материал се основават на данни от Евростат относно брутните доходи през 2025 г. за самостоятелно работещ човек без деца, който разполага със 100% от средната заплата. Тъй като два дохода правят придобиването на жилище за 1 млн. евро по-реално, а двойките вероятно също проявяват интерес, изчисленията демонстрират и как се променя финансовото натоварване за домакинство, в което двамата партньори получават средна заплата.
Купувачите в България се нуждаят от почти осем средни заплати
Броят на средните заплати, необходими за придобиване на жилище за 1 млн. евро, варира значително в европейските държави. В рамките на ЕС разликата между най-ниския и най-високия показател достига почти пет пъти.
Работещите със средни доходи в България са в най-неблагоприятна позиция, докато тези в Люксембург имат най-добрите възможности да си позволят подобна ипотека.
В България самостоятелен човек без деца, който получава средна заплата, би се нуждаел от доход, равен на 7,8 средни възнаграждения. В Люксембург този показател е под две средни заплати – 1,6.
Броят на необходимите средни заплати варира между две и три в Дания (2,1), Ирландия (2,3), Белгия (2,4), Австрия (2,5), Нидерландия (2,6), Германия (2,7), Финландия (2,8) и Швеция (2,8).
Работниците в тези държави имат най-добрите условия за закупуване на жилище за 1 млн. евро. Сред четирите най-големи икономики в ЕС Германия е в най-добра позиция – с 2,7 средни заплати, последвана от Франция (3,1), Испания (4,0) и Италия (4,1).
Показателят остава под четири и в Словения (3,7) и Малта (3,9).
В 10 държави са необходими над пет средни заплати
За придобиване на жилище за 1 млн. евро са нужни доходи, надвишаващи пет средни заплати, в десет държави членки на ЕС.
България (7,8) е на челото, следвана от Гърция (7,2) по отношение на необходимите средни възнаграждения в Съюза. Петимата водачи включват Унгария (6,7), Словакия (6,3) и Полша (5,8).
Румъния (5,8), Латвия (5,7), Чехия (5,2), Португалия (5,2) и Хърватия (5,2) също налагат условие за над пет средни заплати. Естония се намира точно на прага от 5,0 средни възнаграждения, което означава, че общо 11 държави членки изискват минимум пет средни заплати.
Люксембург е единствената страна, където две средни заплати са достатъчни.
Когато двама партньори получават средна заплата, съотношението на необходимия доход намалява наполовина поради отчитането на общото възнаграждение.
В Люксембург необходимият доход съответства на 0,8 от комбинираните брутни доходи на двойката, което позволява на двама души със средни заплати да отговорят на условието при установения праг от 33% за ипотечни плащания. Дания е близо до този показател – там необходимият доход е 1,05 пъти общата заплата на двойка със средни доходи.
В Ирландия и Белгия съотношението достига около 1,2, което означава, че дори две средни заплати не биха били достатъчни.
При прилаганите изчисления Люксембург остава единствената държава членка на ЕС, в която двама души със средни доходи биха могли да си позволят такова жилище.
В България двойка със средни заплати все още би се нуждала от доход, равен на почти четири пъти общите им възнаграждения, което прави придобиването на имот крайно затруднено.
Каква е височината на средните заплати?
Средните годишни брутни доходи в Европа през 2025 г. се различават значително според данните на Евростат.
За самотен човек без деца средната брутна месечна заплата, получена чрез разделяне на годишния доход на 12, варира от 1398 евро в България до 6713 евро в Люксембург.
Средните брутни месечни възнаграждения превишават 4000 евро и в Дания (5300 евро), Ирландия (4708 евро), Белгия (4630 евро), Австрия (4306 евро) и Нидерландия (4167 евро).
За сравнение, средната заплата остава под 2000 евро в седем държави. Освен България то са Гърция (1510 евро), Унгария (1625 евро), Словакия (1734 евро), Полша (1862 евро), Румъния (1885 евро) и Латвия (1904 евро).
Тези доходи са значително по-ниски от необходимата месечна ипотечна вноска от 3592 евро.
Разликата между заплатата и ипотеката
Когато се приема, че само 33% от дохода могат да се отделят за ипотека, една средна заплата не е достатъчна в нито една държава от ЕС за закупуване на жилище за 1 млн. евро.
В България това означава недостиг от 3131 евро. Това е разликата между месечната ипотечна вноска от 3592 евро и 461 евро – сумата, която представлява 33% от средната заплата.
В Люксембург недостигът е 1377 евро, тъй като 33% от средната заплата възлизат на 2215 евро.
