Собствеността върху жилище в Европа все по-често носи сериозна данъчна тежест, но у нас данъците върху имотите остават сред най-ниските на континента. Общините обаче предупреждават, че остарелите данъчни оценки ги лишават от приходи и настояват за реформа, предаде БГНЕС. Ако предложението за поетапно обновяване на оценките и въвеждане на годишна индексация бъде прието, промените в данъчната основа на имотите биха могли да започнат от 2027 година.
В Европа сделката за жилище не приключва с подписването на нотариалния акт. За собствениците сметката продължава с данъка при придобиване на имота, годишния данък върху собствеността, облагането на доходите от наем и възможния налог върху печалбата при продажба.
В общата картина на имотното облагане в Европа България изпъква като една от страните с най-ниска данъчна тежест върху собствеността.
Тази особеност прави страната привлекателен пазар за инвеститори и собственици, но същевременно поражда нов дебат – дали ниското данъчно облагане е трайно конкурентно предимство, или е признак, че системата вече не отразява реалната стойност на имотите.
Според данни на Global Property Guide в Европа не съществува единен модел за облагане на недвижимата собственост. Разликите между държавите са значителни – от пазари, на които собствениците плащат сериозни суми ежегодно, до страни, където годишен данък върху имота практически не се дължи.
На фона на тези различия България се нарежда сред пазарите с най-леко данъчно облагане.
Четири данъка определят реалната цена на един имот
За съпоставка между европейските пазари са важни четири основни вида данъци – при покупката на имота, върху самото владеене, върху доходите от наем и върху капиталовата печалба при продажба.
Единна класация не съществува, защото всяка държава прилага различна данъчна основа. В някои страни се облага пазарната стойност на имота, в други – кадастрална или административно определена оценка, която нерядко се разминава сериозно с реалната цена.
Точно тук се крие и особеността на българския случай – ниските данъци върху имотите произтичат не само от умерените данъчни ставки, но и от начина, по който се формира данъчната основа.
България срещу Европа: 10% срещу над 40% данък върху доходите от наем
За собствениците, инвестиращи в имоти с цел отдаване под наем, ключово значение има данъкът върху доходите от наем.
Картината в Европа разкрива сериозни различия между отделните държави. При месечен наем от 1500 евро Дания начислява данък от 42,11%, Нидерландия – 36%, а Финландия – 30%.
Ситуацията се запазва подобна и при по-високи доходи – при 12 000 евро месечно Белгия стига до 47,27%, Дания – до 43,22%, докато Германия и Гърция облагат с по 41%.
България предлага коренно различен подход – доходите от наем тук се облагат само с 10% данък. Именно това нарежда страната сред най-привлекателните европейски дестинации за инвестиции в жилищни имоти.
Контрастът е особено осезаем при съпоставка с някои от балканските страни. В Гърция, например, при по-висок наемен доход данъчната тежест може да достигне 41%, докато България продължава да прилага единна фиксирана ставка от 10%.
Данъкът върху имотите – най-голямата разлика между България и останалата част от Европа
Основната разлика между България и повечето европейски държави се откроява при годишния данък върху недвижимите имоти.
В България размерът на този данък се определя от общинските съвети и варира между 0,1% и 0,45% от данъчната оценка на имота. Проблемът е, че тази оценка често е значително по-ниска от реалната пазарна цена на имота.
В голяма част от европейските държави собствениците на имоти носят несравнимо по-висока годишна финансова тежест.
Във Великобритания собственик на жилище с пазарна цена около 300 000 евро плаща общински данък, който обикновено варира между 2000 и 3200 евро годишно. Във Франция и Испания сумите традиционно се движат около 700–1800 евро годишно. Значителна финансова тежест за собствениците създава и белгийският данъчен модел.
За сравнение, Кипър и Малта остават сред малкото европейски държави, където годишен данък върху имотите изобщо не се събира.
България се доближава повече до нискооблагаемия тип държави, но тук съществува своя специфика – начинът, по който се определят данъчните оценки, служещи като база за изчисляване на налога.
Общините искат промяна: данъчните оценки изостават от реалността
Тази тема е в основата на дебата, който вече се води у нас относно бъдещите промени в системата.
Това искане е отправено от Национално сдружение на общините в България, което настоява за поетапно обновяване на данъчните оценки на имотите, съпроводено с въвеждане на механизъм за автоматична годишна индексация.
Позицията на общините се основава на твърдението, че съществуващите оценки сериозно се разминават с актуалните пазарни стойности, а това пряко ограничава собствените приходи на местните власти, както и размера на държавните такси, обвързани с тази база.
Представителите на сдружението подчертават, че реформата не може да продължи да се отлага с години.
„Не трябва да чакаме още 15 години за актуализиране на данъчните оценки. Нужно е всяка година да има автоматична индексация, която постепенно да ги доближава до пазарните нива“, гласи позицията на представителите на общините.
По тяхна оценка най-подходящият момент за старт на реформата е 2027 година, а като първа стъпка трябва да се актуализират оценките и на сградния фонд, и на земеделските земи.
Повече данъци за повече имоти – възможна втора стъпка
В обществения дебат вече се разглежда и възможността за по-високо облагане на собствениците на повече от един имот.
От Сдружението на общините обаче уточняват, че такава мярка може да се обмисля едва след актуализация на данъчните оценки и след изграждане на надеждна система за обмен на информация между общините, Агенцията по вписванията и Министерството на финансите.
Според общините проблемът не е толкова в размера на ставките, колкото в отсъствието на актуална база, върху която те да се изчисляват.
Данъкът при покупка: България отново е сред най-леките пазари
И при придобиване на имот България остава в долната част на европейската класация.
Данъкът при прехвърляне на собственост варира между 0,10% и 3%, като размерът зависи от конкретната община.
За сравнение, в Белгия купувачът може да заплати до 12,5% от стойността на имота. При жилище за 500 000 евро това означава 62 500 евро данък още в момента на сделката. Във Великобритания ставката достига 12%, в Нидерландия – 10,4%, а в Люксембург – 10%.
Българският избор: конкурентно предимство или пропуснат ресурс?
Опитът на европейските страни показва две противоположни тенденции.
Високите имотни данъци осигуряват повече приходи за местните власти и дават възможност за по-сериозни инвестиции в инфраструктура и услуги. Ниското облагане, от своя страна, прави пазара по-привлекателен за инвеститори и собственици.
Днес България е сред държавите, където притежанието на имот е сравнително евтино от данъчна гледна точка. Това действа като фактор, който привлича капитали и стимулира пазара.
Същият модел обаче поставя въпроса дали общините имат достатъчно средства за развитието на градската среда и за местните услуги.
Спорът около данъчните оценки надхвърля обикновена дискусия за конкретни проценти. В основата му стои опитът да се намери равновесие между интересите на собствениците, потребностите на общините и позицията на България спрямо европейските стандарти за облагане на имоти.
В европейски план имотът отдавна не се възприема единствено като актив. Той носи и данъчна тежест, а въпросът, който остава открит, е докъде точно трябва да достига тази граница.
