Имотите в София поскъпнаха с 25% за година, каза изпълнителният директор на “Адрес недвижими имоти” Гергана Тенекеджиева. В Пловдив и Бургас покачването на цените е с около 17%, а във Варна ръстът е с над 30%. В момента пазарът е балансиран, като търсенето е малко по-голямо от предлагането. Прогнозата за 2023 г. е за балансиран и спокоен пазар, но без спад на цените, съобщава "Труд".

Според Гергана Тенекеджиева купувачите и продавачите не бива да чакат някаква съществена промяна на пазара. За хората, които имат нужда от жилище, сега е добър момент да купуват, защото дългосрочно поскъпването на имотите е по-голямо от нарастването на издръжката на живота. Освен това сега сме в рая на ниските лихви.

Същевременно продавачите, които имат нужда от пари, искат да се преместят в друг град или в по-голямо жилище, също не бива да чакат. Пазарът на имоти е много инертен, още през юни миналата година, когато се заговори за нарастване на лихвите имаше спад на реализираните сделки. Промените в лихвите обаче засега са козметични, а оттогава цените на имотите са нараснали. Затова и купувачите и продавачите е по-добре да не отлагат сделките, ако просто чакат да видят накъде ще тръгне пазарът, смята Гергана Тенекеджиева.

Купувачите на имоти са два основни типа. Едните купуват жилище за семейството си, а другите искат да инвестират парите си. Често купувачите обясняват на брокерите на имоти, че не виждат друг вариант да спасят парите си от високата инфлация и затова купуват имоти. Според Тенекеджиева хората със спестени пари сега е добре да купуват имоти.

Има и купувачи, които търсят трофейни имоти. Оглеждат пазара дали някои, на който бизнесът не му върви и има нужда от пари, няма да продаде имот. Покупката на луксозен имот е най-добрата инвестиция, защото търсенето на такива имоти никога не намалява.

От покупката на имот се отказват хора с доходи под средните. Причината за това е, че нарастват разходите за живот и хората с ниски доходи са по-притеснени. Но като цяло хората с ниски доходи никога не са били много активни на пазара на имоти.

Понякога те продават някоя нива, за да закърпят семейния бюджет. Най-често купувачите са хора с по-високи доходи и налични спестявания. През миналата година спестяванията на гражданите в банките са нараснали с 8 на сто. Именно хората с налични пари най-често са купувачите на имоти.

С пари в брой продължават да се сключват огромна част от сделките в страната, показват данни на компанията за недвижими имоти. Средно 45% от всички покупки през миналата година са без външно финансиране.

Най-често срещаният размер на кредита през миналата година е този, покриващ между 81% и 100% от стойността на имота. Близо 20 на сто от сделките са реализирани с такъв заем. Най-често ипотечни заеми взимат купувачите в София, защото цените на апартаментите са най-високи и им трябват допълнителни средства освен наличните в брой.

Покупката на имот през последните 20-30 години се е оказала много добра инвестиция. През 1997 г. средната цена на имотите в София е била 260 долара за кв. м. Оттогава цените са нараснали шест пъти, приблизително колкото е и ръстът на доходите на хората, показват данни на компанията за недвижими имоти.

Съществена промяна на пазара на имоти е, че преди 20-30 години хората са избирали жилище за цял живот, докато в момента гледат само 10 години напред и много хора са с нагласата да купят няколко имота през живота си. Голям интерес има не само към центъра на София и традиционно най-атрактивните квартали, но и към апартаменти в развиващите се райони.

В момента купувачите, които са решили да придобия имот, взимат бързо решение - най-често за един месец, но правят повече огледи. Най-често купувачите искат за видят 3-5 имота преди да изберат най-подходящия за тях. Изискванията им са по-големи, защото цените са високи. Но винаги правят компромис - или с цената или с нещо друго.

Предлагат фиксирани лихви от 3-4%

Банките искат 20% да осигури купувачът

Някои предпочитат плаващи

Банките стават по-взискателни към клиентите, на които отпускат ипотечни кредити. Банката очаква купувачът на имоти да има налични поне 20% от цената на жилището и да финансира останалата сума от сделката, обясни Гергана Тенекеджиева. Това означава, че ако човек иска да купи имот за 200 хил. евро, трябва да има налични поне 40 хил. евро.

Същевременно банките са много гъвкави в предлаганите от тях условия. Банки дават фиксирани лихви в размер на 3-4 на сто за период от 4-5 години. Този вариант е добър за хора, които търсят сигурност в размера на вноските по кредита.

Същевременно банките дават и кредити при по-ниски, но плаващи лихви. Много хора избират този вариант, защото така дори след време да има малко покачване на лихвите ще са тръгнали от ниска база, освен това докато се стигне до евентуално минимално покачване ще плащат ниски лихви. Затова всеки клиент сам преценява кой вариант е най-добър за него.

Когато се заговори, че ще има ръст на лихвите някои хора отложиха покупките на имоти, но сега се видя, че нищо съществено не се случи на пазара. Затова според експертите, хората, които имат спестени пари и имат нужда от имот не трябва да чакат за реализиране на сделка.

30 на сто от сделките са инвестиция

Двустайните са най-търсени

Взимат каквото могат с наличните пари

Двустайните жилища са най-търсени от купувачите. С такива имоти са 40% от сделките в страната. На второ място по популярност са тристайните жилища, като те формират 31% от всички сделки. “Това че делът на сделките с двустайни жилища расте, се дължи от една страна на инвестиционната активност на клиентите. От друга говори за стремеж за сигурно вложение на средствата в имот, отговарящ на моментните финансови възможности на купувачите”, каза Гергана Тенекеджиева.

За тенденцията много хора да се опитват да спасят парите си от инфлацията говори и ръстът на инвестиционните сделки. Тези покупки доближават 30% от всички. “Този съществен дал на инвестиционните сделки се дължи недотам на желанието за печалба от страна на купувачите. Нагласата им по-скоро е да купят каквото могат с парите, които са заделили. Разбира се, по-често тези спестявания стигат за двустайно жилище”, каза Тенекеджиева.

Необходимостта от пари става все по-често причина за продажба на имот. Ако към средата на миналата година с този мотив са продавали 15% от хората, то делът им нараства до 19% в края на 2022 г., показват данни на компанията за недвижими имоти. Основен мотив за продажба все пак остава излизането от инвестиция. Около 30% от хората, продали имота си през миналата година, са се възползвали от високите цени и са побързали да сключат сделки.

Най-скъпо е в “Иван Вазов” - 2450 евро/кв. м

В „Обеля“ и „Хаджи Димитър“ ръстът на цените е над 40%

Центърът е с 29% ръст

Движението на цените на апартаментите в София значително се различава в отделните квартали. В част от най-престижните райони като “Иван Вазов” и “Изток” цените са нараснали с по-малко от 10% през миналата година. Най-осезаемо е поскъпването в квартали като “Обеля” и “Хаджи Димитър” - над 40%. В “Изгрев”, “Лозенец”, Център и “Манастирски ливади” повишението е между 20% и 30%.

“В кварталите с дефицит на ново строителство ръстът на цените беше по-умерен. Дори престижни райони с традиционно високи нива и ограничено предлагане на вторичния пазар не успяха да “догонят” така наречените развиващи се квартали. Това е така, защото основен двигател на пазара през 2021 и 2022 г. бяха главно новите проекти. А терени за тях по-трудно се откриват в централната, стара градска част”, коментира Гергана Тенекеджиева.


Най-високи са цените в столичния квартал “Иван Вазов” - 2450 евро за квадрат. Над 2000 евро за кв. метър са и цените на имотите в “Изгрев”, “Изток”, “Лозенец”, Център и “Яворов”.

Купуват много чужденци

В Пловдив избират имот в рамките на месец

Тристайните жилища доминират

През последните 10 години Пловдив претърпя изключително динамично икономическо развитие и ръст на доходите.

Това доведе до повишаване в общия стандарт на града и сериозно развитие на жилищния пазар. Имоти в града купуват както местни жители, така и чуждестранни граждани и българи, живеещи в чужбина.

През 2022 г. пазарът в града под тепетата беше динамичен - в рамките на 1 месец се сключваха 73% от сделките. Тристайните жилища в Пловдив все още доминират над двустайните, а малко над 30% от покупките са с кредит.

Фактор е новото строителство

В Бургас 45% купуват като вложение

Несебър е с най-голям ръст

Бургас е градът с най-голям дял на инвестиционните сделки с имоти. През миналата година 45% от всички сделки в града са били с цел инвестиция, показват данни на компанията за недвижими имоти. В града пазарът е устойчив. Преобладават сделките за двустайни жилища, а над 60% са реализирани в рамките на един месец.

Фактор на бургаския пазар е новото строителство, което особено динамично се развива в квартала “Меден рудник” - един от най-достъпните квартали в големите областни градове в страната. Влияние върху новите проекти в града оказва и дефицитът на парцели.

Най-големият конкурент на Бургас при сделките с имоти е Несебър. Именно Несебър е градът с най-голям ръст на сделките през миналата година.

Следете актуалните новини с БЛИЦ и в Telegram. Присъединете се в канала тук