Последния отчет в паричната статистика на БНБ, който обхваща цялата отминала 2021-а показва застрашително нарастване на жилищните кредити, което далеч изпреварва увеличението както на банковото финансиране за фирми, така и на потребителските заеми.

В отчета пише дословно следното:

"Кредитите за Нефинансови предприятия (това са фирмите) нарастват с 4.6% на годишна база през декември 2021 г. (4.1% годишно повишение през ноември 2021 г.) и в края на месеца достигат 37.280 млрд. лв. (29% от БВП). Кредитите за Домакинства и НТООД са 28.908 млрд. лв. (22.5% от БВП) в края на декември 2021 година. Спрямо същия месец на 2020 г. те се увеличават с 13.4% (12.5% годишно повишение през ноември 2021 година). В края на декември 2021 г. жилищните кредити са 14.131 млрд. лв. и нарастват на годишна база със 17.6% (16.8% годишно увеличение през ноември 2021 година). Потребителските кредити възлизат на 13.224 млрд. лв. и се увеличават с 11.1% спрямо декември 2020 г. (10.4% годишно повишение през ноември 2021 година). На годишна база другите кредити намаляват с 4.5% (4.7% годишно понижение през ноември 2021 г.), като достигат 383.3 млн. лева. Кредитите за Работодатели и самонаети лица се увеличават с 5.8% на годишна база през декември 2021 г. (2.1% годишно повишение през ноември 2021 г.) и в края на месеца са 383.6 млн. лв.

Кредитите, предоставени на финансови предприятия, са 4.969 млрд. лв. (3.9% от БВП) в края на декември 2021 година. В сравнение с декември 2020 г. те се увеличават с 15% (15.8% годишно повишение през ноември 2021 година)".

Самият ръст на жилищните кредити от 17.6% на годишна база за декември 2021-а, изглежда доста застрашителен. Особено на фона на ръстовете от 11.6% за 2020-а, от 14.5% за 2019-а и 11.4% за 2018 година. Нарочно вкарваме за сравнение данни от години с пандемия и без такава, за да се види, че епидемичната обстановка няма отрицателно влияние върху ръста на жилищните заеми. Напротив може да се смята дори, че тя подклажда търсенето на жилища и от там и ръста на заемите. Тук въобще не коментираме по предни години, когато ръста на тези кредити е бил едноцифрен и дори е имало спадове.

Факт е че сегашният ръст от 17.6% е над два пъти по-висок от този през 2009-а - 8.4%. "През декември 2009 г. жилищните кредити се увеличават с 8.4% на годишна база в сравнение с 9.2% през ноември. Годишният прираст на потребителските кредити е 6.9% през декември и 7.5% през ноември 2009 г.", констатира БНБ в паричния си отчет за 2009-а. Това е годината в която започна финансовата криза, характеризирала се с много лоши кредити и голям брой лица, които загубиха имотите си поради невъзможността да обслужват задълженията си обезпечени с тези недвижимости. Тогава се заговори за спукване на имотния балон натрупан през предните три-четири години.

При положение, че сегашния ръст е над два пъти по-висок от този през 2009-а и тенденциите са да продължи да се увеличава, логичният въпрос е дали има имотен балон и ако отговорът е да, кога ще се спука? Отговорът на този въпрос обаче не е толкова лесен. На пръв поглед регулативните решения на БНБ навеждат на мисълта, че Централната банка има сериозни опасения за раздуващ се имотен балон.

През 2021-а тя на два пъти увеличи нивото на антицикличният капиталов буфер. Първо през септември БНБ обяви, че от октомври 2022-а той ще нарасне от 0.5% на 1%, а след това през декември 2021-а взе решение, че от 1 януари 2023-а въпросният буфер ще се увеличи от 1% на 1.5 процента.

В аргументите за последното увеличение ясно се посочват причините поради които БНБ е взела въпросното решение. Според Централната банка продължителното запазване на текущите темпове на кредитен растеж при съществуващите нива на реалните лихвени проценти създава предпоставки за увеличение на задлъжнялостта, което може да се отрази негативно върху способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си и да доведе до нарастване на необслужваните кредити и обезценките при потенциално влошаване на икономическата среда.

"Текущата политика на банките за поддържане на кредитната активност в сегментите на жилищното строителство и на кредитите, обезпечени с търговско и недвижимо имущество, макар и защитена като индивидуални кредитни решения и покрита с наличните ликвидни и капиталови буфери, има общосистемна проекция, което налага продължаване на проактивната позиция за изграждането на буферен капацитет срещу цикличните рискове", поясняват в становището си експертите на БНБ.

Повечето мениджъри на банки признават нарасналия риск, но смятат, че все още сме далеч от балон на имотите. Един много анализ на главният икономист на "УниКредит Булбанк" Кристофор Павлов, който бе представен през ноември 2021-а дава интересен поглед върху картата с жилищното кредитиране.

В него се прави опит да се отговори на въпроса дали има балон и кога може да се смята, че такъв е възникнал. Анализа се прави на базата на показателя достъпност на жилището, който се изчислява въз основа на това колко време е нужно на хората съобразно своите доходи да платят цената кредита за жилище от 73 квадрата. При коефициент до 3 на съотношението цени/доходи жилищата се смятат за достъпни, при коефициент четири се смятат за умерено достъпни. С повишаването на коефициентите жилищата стават постепенно умерено недостъпни, като над коефициент 5 се смятат за крайно недостъпни. Предложената в анализа статистика показва, че имотният балон се раздул до крайност през 2008-а когато коефициентът е надхвърлил 8.

През тази година според данните на БНБ ръста на жилищните кредити е 38% на годишна база. И той е постигнат при средно ниво на лихвите тези заеми от около 10% годишно. Според анализа на "УниКредит Булбанк" коефициента през 2020-а е 4.3.

С други думи, за да си купи средно за страната от 73 квадрата едно семейство със средни доходи трябва да спести размерът им, който ще получи за 4.3 години. Данни за 2021-а за изчисляването на този коефициент все още няма, но може със сигурност да се предположи, че този коефициент не е надхвърлил 6.

С други думи той ще е значително под този през 2008-са когато балона на имотите се е раздул до максимум, за да се спука през 2009-а. Освен това сега ръста на жилищните кредити от 17.6% е повече от два пъти по-нисък от този през 2008-а, а средната лихва по жилищните заеми от 2.64% е четири пъти по-ниска от тази през 2008-а.

По тези показатели за балон още не може да се говори. Но това не бива да ни успокоява, защото той може много бързо да се надуе през 2022-а. Причините, които могат да доведат до това са няколко. На първо място намаляването на разполагаемите (заради инфлацията) доходи на населението, на второ място стремежът за доходоносни инвестиции на свободните средства и на трето ниските лихвени нива, които често тласкат хората към кредитни авантюри.

Ситуацията с лихвите може рязко да се обърне в следствие на политиките на големите централни банки и/или поради намаляване на ръста на депозитите в банките, което ще доведе до увеличаване на цената на ресурса, с който те кредитира. Затова банките на първо място е добре допълнително да затегнат изискванията към платежоспособността на кандидатите за жилищни заеми, а и на тези, които вече са взели такива и също така да станат още по консервативни в оценките си за предлаганите им обезпечения.