През последните две години купуването на жилище се превърна в истинско национално увлечение за българите. Очакваното въвеждане на еврото, страхът от рязко поскъпване, ниските лихви и надеждата за бърза печалба насочиха десетки хиляди домакинства към имотния пазар. Половин година след влизането на страната в еврозоната обаче картината се промени - сделките намаляват трето поредно тримесечие, докато официалната статистика отчита двуцифрен растеж на цените, пише финансистът Димитър Чобанов, цитиран от „Труд“.
Тази разлика обаче е само привидна. Обяснението се крие частично в реални процеси - пазарът действително отслабва темпото си, но в голяма степен причината е свързана с особеностите на методологията при набиране на данни, които заслужават по-задълбочено внимание. Както броят на сделките, така и вписаните цени не отразяват единствено настоящия момент, а включват договорки, постигнати в близкото, а понякога и в по-далечното минало.
Данните на Агенцията по вписванията (АП) са категорични. През второто тримесечие на 2026 г. броят на покупко-продажбите в страната е 45 965 - спад от 17.9% спрямо съответния период на предходната година. Тенденцията на забавяне се засилва, тъй като през първото тримесечие спадът бе 15.5%. За полугодието общият брой сделки достига 84 119, което е намаление с 16.8%.
В исторически план тези показатели изглеждат още по-тревожни. По-нисък резултат за второ тримесечие е регистриран само два пъти през последните десетилетия - през пандемичната 2020 г. и през 2010 г., след кризата. Спрямо второто тримесечие на 2019 г. - последната „нормална“ година преди периода на растеж - настоящата активност е по-ниска с 12.5%. Спадът обхваща почти цялата страна, а увеличение се наблюдава единствено в няколко по-малки служби по вписванията.
Основната причина за тази динамика е отслабването на купувачите, които разчитат единствено на собствени спестявания. Значителна част от натрупаните средства на домакинствата вече бяха насочени към имотния пазар през 2025 г.
В очакване на въвеждането на еврото част от хората отложиха покупката си за по-късен момент. Други търсеха в имотите защита при обмяната на паричната единица, а трети виждаха в придобиването на жилище начин да „легализират“ недекларирани доходи. Това търсене вече е изчерпано и не се усеща на пазара.
Показателен е фактът, че през март депозитите на гражданите намаляват спрямо предходния месец – за пръв път от началото на еуфорията около въвеждането на еврото.
Интересът към кредитите се увеличава, но не успява да компенсира изчезналото търсене. Броят на ипотечните сделки в страната нараства с 5,5% на годишна база.
В същото време плащанията в брой се понижават с около 30% – спад, който увеличението при кредитираните сделки не покрива. Така пазарът се свива, а зависимостта му от банковото финансиране се засилва.
Важно е да се отчете начинът, по който се формират тези статистически данни. Агенцията по вписванията отчита сделката в момента на вписване на нотариалния акт, а не когато тя реално е сключена между страните.
При новите строежи прехвърлянето на собствеността обикновено става след издаване на разрешение за ползване (Акт 16). Предварителният договор с договорена цена обаче често е подписан една-две години по-рано.
Първата закономерност е, че броят на сделките за конкретно тримесечие зависи пряко от темпото, с което се завършват сградите. Пловдив се откроява като най-стабилният от големите пазари с понижение от само 7%, а именно там въведените в експлоатация площи през второто тримесечие нарастват със 137%.
За сравнение, в градовете Варна и Бургас завършеното строителство спада съответно с 44% и 38%, което задълбочава статистическия срив. В София обаче въведените площи растат с над 20%, затова реалното отслабване на купувачката активност в столицата вероятно е по-голямо от отчетените 16.7%.
Втората последица засяга цените. Вписаната днес продажна цена често отразява уговорка, сключена преди година-две, когато пазарът беше във фаза на еуфория.
Индексът на НСИ се изчислява именно въз основа на приключени сделки, затова носи „ехо“ от миналото – той може да продължава да се покачва, докато на пазара вече се водят преговори за отстъпки. Към това се добавя и добре познатият проблем с деклариране на цени под реално платените, което допълнително изкривява статистическата картина.
Пазарните сигнали вече сочат в друга посока. По данни на най-голямата агенция за недвижими имоти около 54% от сделките през последните шест месеца са приключили с отстъпка спрямо обявената цена.
С други думи, офертните цени все повече се разминават с реално постигнатите пазарни нива. Официалната статистика ще регистрира тази промяна със закъснение - едва когато днешните договорки бъдат вписани в бъдещи регистрации.
През първото тримесечие на 2026 г. индексът на НСИ показва увеличение на цените на жилищата с 14.8% на годишна база, а спрямо предходното тримесечие ръстът е 6.2%. Според Евростат това е най-високият тримесечен темп в рамките на целия Европейски съюз. По годишен растеж България се нарежда на второ място след Португалия, при среден показател за съюза от 5.1%. Наемите също отбелязват двуцифрено покачване - с 10.5%.
Статистиката по градове показва осезаеми различия в темповете на поскъпване. Най-значителен ръст се наблюдава в Бургас с 17.7% и в София с 16%, следвани от Варна с 13.2%, докато в Пловдив увеличението е само 8.8%.
Любопитно е, че именно градовете с най-бързо покачване на цените отчитат и най-осезаем спад в броя на сключените сделки. Тази тенденция подсказва, че купувачите се отдръпват точно там, където цените са нараснали най-агресивно.
Тези данни се отнасят единствено за първото тримесечие, когато пазарът все още беше в добра форма. Очаква се индексът за периода април–юни да покаже вече признаци на охлаждане.
Комбинацията от намаляващ обем сделки, нарастващи отстъпки и относително стабилни офертни цени е характерна за началния етап на пазарна корекция. Цените навлизат в плато, преди официалната статистика да успее да отрази това.
Обобщените показатели прикриват значителна разлика между отделните пазарни сегменти. Основно се свива спекулативно-инвестиционното търсене – покупките „на зелено“ с инвестиционна цел, ваканционните имоти и вложенията, насочени към запазване на стойността на парите.
За разлика от това, търсенето за собствено ползване, финансирано с кредит, остава устойчиво. Тази разлика личи ясно в регионалните данни.
Бургас понася най-тежкия удар, като сделките там намаляват с 23,9% през второто тримесечие. Това идва след период, в който именно този град се отличаваше с най-бързия темп на поскъпване на жилища в цялата страна. Освен това черноморският пазар е силно свързан с ваканционния и инвестиционния сегмент, а той на практика е спрял да функционира.
За разлика от Бургас, Пловдив показва най-голяма стабилност сред разгледаните пазари. Там, освен статистическия ефект, дължащ се на новото строителство, роля играят и по-достъпните цени, докато броят на сделките с ипотечен кредит нараства с 13,8%. Градът привлича истинско търсене от хора, които искат да живеят там, включително купувачи, напускащи по-скъпата столица.
София остава водещият пазар с 8874 сделки за тримесечието, но профилът на купувачите се е променил осезаемо – вече три от всеки четири покупки се финансират чрез ипотечен кредит. Активността както в столицата, така и в Бургас се задържа около 16% над нивата от 2019 година, докато във Варна показателите все още не са достигнали стойностите от онзи период. Като цяло пазарът се приближава към по-нормални обеми, но при съществено различна структура на купувачите.
Притеснителен сигнал идва от бъдещото предлагане на жилища. Новото строителство, стартирало през първото тримесечие, отбелязва значителен скок – на национално ниво новите жилища се увеличават с 67,4%, в София ръстът достига 187%, а в Бургас – 115%. Тези имоти обаче ще излязат на пазара едва след една до две години.
Все още не е ясно какво ще се случи с банковото кредитиране, което засега изглежда като единствената сериозна подкрепа за пазара. Лихвените нива продължават да се задържат на исторически ниски равнища, а през май дори леко спадат – средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2,43%, при годишен процент на разходите от 2,77%.
Опасенията, че влизането в еврозоната ще оскъпи кредитирането, засега не се потвърждават от реалните данни. Конкуренцията между банките и наличната на пазара висока ликвидност продължават да удържат цената на заемите, въпреки повишаването на основните лихвени проценти от страна на Европейската централна банка.
Към края на май общият размер на жилищните кредити достига 18,3 млрд. евро, а годишният ръст е 26,6% - темп, който трудно би могъл да се задържи дълго във времето. Важно е обаче да се отчита, че това салдо се натрупва с годините и в действителност отразява кредитната активност през по-дълъг период назад.
През май новоотпуснатите жилищни кредити възлизат на 597,5 млн. евро, което е с 6,5% по-малко в сравнение с предходния месец. Темпът на годишния им растеж се забавя до 12,5%, докато през март той бе 24%.
По-съществен е въпросът дали расте броят на отпуснатите кредити, или единствено размерът на всеки от тях. Данните на БНБ, разбити по количествени показатели, дават ясен отговор в тази посока.
Към края на март броят на кредитите за домакинствата отбелязва спад от 0,6% на годишна база, докато техният обем нараства с 20,8%. Това показва, че увеличението на кредитирането се дължи на по-големи по размер заеми, а не на повече хора, взели кредит.
Тази тенденция се потвърждава и при сравнение с пазарните сделки - броят на ипотечните покупки се увеличава с 5,5%, докато обемът на новоотпуснатия кредитен бизнес расте с двуцифрен процент.
По-високата средна стойност на отпусканите кредити може да се обясни по два начина. Първият е свързан с поскъпването на жилищата - за придобиване на същия имот днес е необходим по-голям заем. Вторият е свързан с факта, че купувачите финансират по-голяма част от цената на имота с кредит, а вкарват по-малко собствени средства в сделките.
Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението остава средно около три четвърти, при регулаторен таван от 85 на сто, който БНБ въведе през есента на 2024 г. Съчетанието на тези два фактора показва, че домакинствата поемат все по-голям дълг, за да се сдобият с все по-скъпи имоти.
Именно в това се крие рискът за пазара. При дял на ипотечните сделки от 74 на сто в столицата всяка промяна - в лихвените нива, в кредитната политика на банките или в доходите на домакинствата - веднага се отразява върху търсенето. Пазар, чиято стабилност зависи от един-единствен фактор, остава устойчив само докато този фактор продължава да действа в неговa полза.
Строителството, което вече е започнало, може след година-две да се сблъска с по-слабо търсене, и то на фона на забавяне на икономиката и нарастващи фискални рискове. Затова е възможно част от проектите да не бъдат завършени според първоначалните планове, а изпълнението им да бъде отложено в очакване на стабилизиране на търсенето.
Междувременно обаче кредитите, взети за финансиране на тези проекти, ще трябва да продължат да се обслужват. Това ще постави предприемачите под натиск да осъществяват продажби, за което вероятно ще им се наложи да свалят цените в зависимост от конкретния пазарен сегмент.
