БНБ даде заявка, че може да въведе изисквания към хората, които кандидатстват за кредити. Това се чете в публикация на управителя на Централната банка Димитър Радев в тримесечния бюлетин на Асоциацията на банките в България.

“Запазващият се силен растеж на жилищните кредити към края на 2023 г. създава условия за повишаване на задлъжнялостта на домакинствата, макар и от сравнително ниско равнище, и за бързо натрупване на кредитен риск в баланса на банковата система, което може да наложи прилагането на допълнителни макропруденциални мерки от страна на БНБ през 2024 г., като например налагането на системно ниво на изисквания към кредитополучателите, които банките да са задължени да прилагат при отпускането на кредити за домакинствата”, пише управителят на БНБ.

Какво ще е ситото за кредитополучателите, не става ясно. 

В момента всяка банка има своя собствена политика за одобряване на кредитополучатели. По правило по-ниски лихви получават хората, чиято заплата се превежда в същата банка или ползват някакъв друг неин продукт. „Целунати от съдбата“ са и определени служители, главно държавни, като тези на МВР и Министерството на отбраната. Общи критерии обаче няма.

Една от възможните хипотези е да се сложи таван на месечната вноска по заем, който да отговаря примерно на 30% от дохода на искателя. Това е съветът на всички независими консултанти, които работят с банкови кредити.

Това означава, че при месечен доход от 1500 лева вноската към банката по ипотечен кредит трябва „да изяжда“ максимум 500 лева. И това при положение, че лицето няма други задължения към друг кредитор.

Средният размер на новоотпуснатите кредити, обезпечени с жилищен недвижим имот, устойчиво се повишава - от 156 хил. лв. средно за 2022 г. до 180 хил. лв. през третото тримесечие на 2023 г.

Това обаче не се дължи на повече като брой изтеглени кредити, а на поскъпването на жилищните имоти. Дълговата тежест през 2022 г. се е разпределяла за срок средно от 24.2 години, докато през третото тримесечие на 2023 г. средно претегленият матуритет на отпуснатите в рамките на периода кредити се увеличава до 25 години.

По-дългият срок на връщане повишава вероятността от проявите на лихвен риск и загуби от неизпълнение, бие тревога БНБ и в тримесечното си издание „Банките в България“.

Какво се случва с един кредит от 150 000 лева, разсрочен за 25 години 

Според онлайн калкулатора на най-голямата по активи банка ОББ месечната вноска се пада по 695 лева. Това обаче е положението за момента, тъй като кредитът върви с променлив лихвен процент, който се формира от два компонента - референтен лихвен процент, който се определя от самата банка, и фиксирана надбавка от 2.69%. Така лихвата по конкретно тази ипотека става общо 2.8%.

Порасне ли референтният лихвен процент, се променя и общата лихва. А за да обслужва кредит с такава месечна вноска, физическото лице трябва да има доходи над 2000 лева, за да отговори на неформалното правило за вноска, ненадвишаваща 30% от дохода.

Голяма част от банките работят именно с референтен лихвен процент, който те определят по собствена методика. Те са задължени да я обявяват на сайтовете си. Много малка част от кредитополучателите пък избират фиксиран лихвен процент за няколко години (в най-добрия случай 5 години).

Това гарантира, че лихвата няма да се променя за определения срок, но тъй като в нея се калкулира и риск, фиксираните лихви са по-високи от другите, които се определят от референтна лихва плюс надбавка.

БНБ всъщност отдавна предупреждава за рискове покрай ударното теглене на заеми от българските домакинства. От средата на миналата година тя започна да увеличава задължителните минимални резерви, които търговските банки заделят в Централната банка.

Банките у нас обаче са свръхликвидни и де факто от тези регулации засега не произтича затягане на кредитирането. Нещо повече, ипотечните лихви в България са едни от най-ниските в Европа. При средно ниво в еврозоната от 3.97% (октомври 2023 г.) домакинствата в България теглеха жилищни заеми при 2.59%.

Най-изгодната ипотека е с лихва 2,7%  

През декември най-изгодният ипотечен заем на българския пазар е с лихва 2.7%. Предназначен е за хора с месечен доход над 1500 лева. А при средна заплата от 2000 лева това не е чак толкова труднопостижимо. Ако доходът на кандидат-кредитополучателя е под 1500 лева, то лихвата става 2.9%. Връщането може да се разсрочи за 30 години, а банката може да финансира до 80 на сто от стойността на имота. Никакви драматични промени или затягане на условията не се е случило за година назад. 

При потребителските заеми най-изгодната лихва за декември месец е била 5.40%, става ясно от справката на финансовия портал "Моите пари".

Покупката на имот като форма на спестяване

В ситуация на все още високи нива на инфлация у нас и нарастващи цени на жилищата закупуването на жилище се явява основен избор като форма на спестяване или инвестиция сред домакинствата. В своя доклад за ранно предупреждение от ноември 2023 г. Еврокомисията посочва за България, че цените на жилищата показват признаци на надценяване, докато в повечето европейски страни се наблюдава забавяне на растежа на цените на жилищата. Това се казва в анализ на Института за пазарна икономика.

Не всички новозакупени жилища обаче се ползват за живеене. Някои, особено в големите градове, са с инвестиционна цел - за отдаване под наем, краткосрочно или дългосрочно.

Управителят на БНБ: Риск е охлаждането на пазара на труда

"Рискът от повишаване на задлъжнялостта на домакинствата може да бъде подсилен и от други потенциални предизвикателства пред банковия сектор през настоящата година, като например забавяне на очакваното възстановяване на европейската икономика и охлаждане на пазара на труда, съчетани с продължаваща относително висока инфлация, нарастваща дългова тежест и по-висок дял на необслужваните кредити. Материализирането на тези предизвикателства би оказало натиск върху печалбите на банките, чиито значителни ръстове през 2023 г. се дължат в немалка степен на еднократни ефекти, включително от забавянето на пренасянето на по-високите лихви по кредитите върху лихвите по депозитите”, пише управителят на БНБ.

Следете актуалните новини с БЛИЦ и в Telegram. Присъединете се в канала тук