От 1 януари 2026 години България официално ще влезе в еврозоната. Няма мърдане. Вече виждаме цени в леви и евро по магазините. Българите се вълнуват. Спор няма. Ще скочат ли цените, ще паднат ли заплатите.
Подобна е и ситуацията на имотния пазар. От БЛИЦ потърсихме за коментар по горещите въпроси Антон Илиев, съосновател и управител на КА5 имоти.
- Г-н Илиев, какво се промени на имотния пазар, след като стана ясно, че от 1 януари 2026 г. влизаме в еврозоната? Има ли увеличение на сделките?
- По отношение на растежа на цените нещата се изконсумирани. Част от хората, които имат имоти за продаване, отложиха продажбата за след 1 януари. Те имат надежда, че цените ще се повишат още, което по всяка вероятност няма да се случи.
Просто търсенето към днешна дата е много голямо, а това е така по същата причина. На практика хората взаимно си пречат. Тези, които искат да купят, се състезават с времето и искат да го направят до края на годината, а тези които искат да продават, изчакват идването на еврото.
Това създава дефицит в търсенето на имоти втора ръка. Буквално такива няма, или пък са на цени доста над пазарните. Този дисбаланс след 1 януари ще свърши.
Но каквото и да си говорим, за второто тримесечие на тази година имаме невиждан рекорд в София от 2008 г. За последните 17 г. не е имало толкова много сделки. През април май и юни са станали 10 600 сделки.
- Кое се търси най-много в София?
- Малките жилища, защото те са най-подходящи за отдаване под наем. Тристайните са по-скоро пожелателни, но тях вече не всеки може да си ги позволи. Една 3-стайна панелка се превръща в лукс. Не се продават много лесно, докато гарсониерите вървят като топъл хляб.
Панелните имоти са най-бързо ликвидните, защото, когато някой продава такъв имот, не може да очаква някаква космическа сума, а купувачите знаят много добре какво да очакват.
- Има сериозен скок на цените на къщи около столицата, бягат ли хората от големия град?
- По-скоро те търсят алтернатива вследствие на високите цени. Когато сравниш цената на 3-стаен панел в „Дружба“, която вече е над 200 000 евро, с тази на къща край източната част на София – всичко е ясно. Ново строителство къщи няма много. Проблемът там е в проектирането.
Инвеститорите искат да проектират много големи по площ къщи. Това прави непосилна цената за масовия българин. Прекалено висока е цената от 500-600 хил. евро за къща на замазка. Има твърде много квардатура. Хората биха предпочели къщи, които са не повече от 200 кв. м.
Никой не се сеща да прави такива неща и хората търсят стари къщи за ремонт. Много търсена стока е, стига всичко да е наред с документите, защото много стари имоти имат проблем с документацията.
- Много хора ли в момента се страхуват да продават?
- Има. Има хора, които отглагат продажбата. Има и такива, които от миналата година я отлагат. Те не бързат за никъде и нямат конкретен план, просто искат да са спокойни, че продавайки, ще получат максимума като цена веднъж, и втори път – парите, които ще получат, ще са в евро и няма да има нужда от превалутиране.
- След гореспоменатата дата каква ще е ролята на лихвите, свързани с новите ипотечни кредити?
- Има страх в купувачите, че лихвите ще се увеличат. Това не е сигурно. Наред със страховете от скок на цените бързат да купят сега, а това е напълно излишно. Не очаквам след 1 януари истерията да продължи. Може би ще има някаква инерция от сделки, които са сключени тази година и ще се финализират следващата.
Лихвите няма да се увеличат, просто защото банковата система в България е ликвидна. Процентът на лошите кредити е около 1% от всички кредити. За всички хора, които са си купили имот преди ковид пандемията, няма никакъв риск относно техните кредити, защото цените на имотите оттогава се удвоиха.
- По-изгодно ли ще е тогава да вземем апартамент на изплащане?
- Няма никакво значение. Тук въпросът е на индивидуална подготовка за самия човек, т.е. външните обстоятелства не трябва да са водещи. Трябва да е водещо дали има сигурна работа, достатъчно самоучастие и дали изобщо има нуждата да си купува имот. Не трябва в никакъв случай под натиска на слухове да се взимат решения, а в момента става точно това.
- С настъпването на есента винаги има раздвижване, сега какво да очакваме?
- Очаква ни истинската класика – нищо няма да се промени. След 15 септември пазарът ще се активизира. Лятото София е празна, а наесен баби, дядовци и родители се връщат, а това са хората, които взимат решения да купят имот, но го правят след огледи на място. Очаквам нови рекорди за последното тримесечие, а и като цяло за цялата година.
Догодина ще има успокояване и ще излязат имоти, които сега ги няма, и хората са отлагали, за да продават в евро. Но пък има и купувачи, които също отлагат с надеждата цените да паднат, което няма да се случи.
Текст за снимка: Антон Илиев
- Защо продължава да се строи и нови сгради да никнат като гъби?
- Вече не са чак толкова много. Площите за строеж са по-малко. В момента търсим за наши клиенти инвеститори два парцела. За единия бюджетът е над милион евро за парцел за строеж на жилищна сграда в градски условия. Оказва се, че имотите, които се предлагат, са с проблемни документи.
За да оправиш документите и да започнеш строеж, понякога отнема 3-4 години, което автоматично отказва инвеститора. Това са допълнителни средства за него. Той ще си ги възвърне, но тук е въпросът, дали го устройва чисто времево. Имоти с изрядни документи няма - или са много малко и това се превръща в проблем.
Инвеститори има много, които могат да си продадат стоката бързо, но няма терен. Изглежда, че има строежи, но те са разпродадени много отдавна. Пример давам със „Слатина“ и „Гео Милев“. Там всичко свършва за секунди, защото терените са кът.
- Очаква ли се увеличение на брокерските такси?
- В никакъв случай. Хората могат да бъдат спокойни. Цените на имотите вече са доста високи, а процентът на брокерите масово е 3,6. Това е предостатъчно за нашия пазар и никой не би си помислил да увеличава този процент.
Румен КАЦАРОВ, БЛИЦ
