Пазарът на имоти у нас и в Източна Европа е един от малкото, които за последната една година в световен мащаб отчитат повишение. При пазарите в Централна и Западна Европа сме свидетели на застой и непрекъснато свиване на сектора. По този повод повечето анализатори са на мнение, че инвеститорите в пазара на недвижимо имущество ще започнат да се ориентират все повече към Източна Европа, включително към Румъния и България.

Към момента средната цена на кв. м. за страната е 588 евро, а за София - 1094 евро. В столицата на северната ни съседка цените варират между 1500 и 3000 евро на кв. м. Това са част от основните изводи в годишния доклад на ЕRA Европа за периода 2007 – 2008 г. Пазарното проучване обхваща 19 от общо 20 европейски страни.


В последните месеци у нас се забелязва нова тенденция, свързана с очакването, че цените няма да растат с темповете от последните шест години и с факта, че продажбите се осъществяват все по-бавно, а броят на сделките намалява. 
Цените на имоти също започнаха да забавят ход. Немалък брой строителни предприемачи предпочитат да изчакат и да видят каква точно ще бъде ситуацията на пазара.

Най-засегнати от финансовата криза в Европа се оказаха Великобритания и Ирландия, където цените на имотите намаляха с между 2 и 5.3% за първото тримесечие на годината. По-леко засегнати са пазарите на Франция, Италия, Португалия, Швеция, Испания и др. където кризата рефлектира най-вече върху ипотечната система и условията за отпускане на кредит стават все по строги.

Сред страните от ЦИЕ единствено в България цените на жилищата се калкулират с включени идеални части към тях. Това означава, че българите плащат пазарна цена за 100 кв.м., а получават реално обитаема площ от около 85 кв.м. В Унгария, Чехия и Румъния купувачът получава напълно завършен апартамент, докато в България довършителните работи оскъпяват жилището с още 10-20 %. Въпреки това цените на имотите у нас са най-ниските в еврозоната.

Размерът на месечните вноски по вече изтеглени кредити у нас се увеличава, но въпреки това към момента не отчитаме сериозно затруднение или невъзможност за обслужване на ипотеките. Ако месечната вноска за 30 годишна ипотека например е била 330 евро, то след увеличаването на лихвените проценти тя е нараснала средно с около 30 евро, т.е. става 360 евро. Поради факта, че ликвидността на имотите е значително по-висока не предвиждаме клиенти, които не биха могли да върнат кредита си. Не се наблюдава вълна от разпродажба на ипотеки, въпреки твърденията на някои медии. Месечната вноска по ипотечен кредит на 4-членно семейство, за 20-годишна ипотека, при средна цена на жилище за страната около 50 000 евро, е около 700 лв.

Значително по-сериозно нараснаха лихвените проценти по ипотечните кредити в някои европейски страни, се посочва още в доклада. За Ирландия например абсолютната стойност на средствата, които едно 4 членно семейство отделя месечно, за да погаси ипотечен 20 годишен кредит за жилище на цена от 275 000 евро, е 1820 евро, при лихвен процент от 5.08 %.  Преди две години, когато лихвеният процент е бил 3.47 % тази стойност е била 1590 евро, т.е се наблюдава увеличение от 230 евро на месечните вноски.

България е на едно от първите места в света по най-бързо продавани имоти. Средния брой дни, за които едно жилище е на пазара, е около 45. За сравнение в други страни от Източна Европа един имот се продава за в Чехия например 75 дни, Румъния – 90 дни, Турция- 120 дни.   

България и Румъния са двете държави в Европа, които споделят първото място

 

по процент собственост на недвижими имоти,

 

спрямо броя на населението им. Има редица причини за това, между които народопсихологията, бързото развитие на пазара през последните няколко години, динамичното строителство и постоянното съревнование между различните строителни предприемачи, увеличаващата се покупателна способност на населението и др.

В България се наблюдава нова тенденция на поява на т.нар. вторичен пазар на готови недвижими имоти, предлагани за продажба от лица, закупили ги като инвестиция на зелено. Прави впечатление също и фактът, че проектите за изграждане на нови жилища са концентрирани основно в големите градове на страната – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и др.  Продължава и тенденцията за по-голям интерес към жилища ново строителство. По данни на нашите агенции 70% от сключените сделки са  на жилища ново строителство.

Според Мартин Гиков, занимаващ се с ф8инансиране на имоти от в Уникредит Булбанг условията за получаване на кредит у нас са консервативни, за разлика от тези в европейските банки. Заради това световната финансова криза няма да ни засегне много. Проблемът при ипотечното кредитиране идва от там, че на едно домакинство със среден доход от 1500 евро например, се позволява кредит от 45 хиляди евро, но вече с тези пари никой не може да си закупи апартамент. Затова експертите съветват масовите клиенти да вземат изчаквателна позиция, за да видят как ще се развият цените в бъдеще. Другият съвет към хората е разходите по кредита, който взимат

да не надхвърлят 50%.

“В много от европейските държави разходите по ипотечен кредит не надхвърлят 39%”. В близко време се очаква кредитите още да поскъпват, но все още не сме достигнали дъното, при положение, че има криза”, каза още Гиков. През миналите няколко години политиката на българските банки била да повишават лихвите и цената на кредита на старите клиенти, а да намаляват цената за новите, за да могат да ги привлекат. Сега се наблюдавало точно обратното. Забавянето на пазара на имоти сега се получил, защото хората не желаели в последно време да купуват имоти. Според изпълнителният директор на имотния консултант “Адрес” Катя Ценова тази година се наблюдава промяна в цените на имотите, които стават пределни и по-голямата част от купувачите не могат да си го позволят. Сделките за двустайни апартаменти намалели с 28 на сто, след като преди това са бележели ръст от 50 на сто. Със 17% са се увеличили сделките при едностайните жилища, а спад се забелязва при сделките с многостайни жилища, според нея. Причината е финансовата криза, която след себе си води повишаването на лихвения процент и спад на пазара. Отливът от двустайните жилища се дължал и на факта, че купувачите са между 18 и 35 годишни хора и не могат все още да се справят без помощта на родителите си.

Според регионалният директор на Remax Юлиян Николов годишно в София

се заселват 30 хиляди души.

Бройката за Варна за период от една година била 12 хиляди човека. По неговите думи обаче, колкото и странно да звучи, апартаменти се търсели основно в Люлин, Дружба и Надежда. Освен това, хора работещи в големите градове купували имоти в близост до града. Това вече се случвало във Варна и Велико Търново.

Според Лъчезар Богданов от Индъстри Уоч, досега част от търсенето на имоти е диктувано от инвестиционния фактор. Тези, които купуваха жилище го даваха под наем, защото си мислеха, че ще изкарат пари от това. Сега има отлив на инвестиционното търсене. Според експертите от 2002 г. Насам цените на имоти са се вдигнали 4 пъти.

Сега пазарът на имоти у нас бил само за сериозните играчи, според което банките промениха и изискванията за взимане на кредит. Експертите смятат, че дори и ако едно домакинство има доход от 1500 лева, то би могло да си купи жилище на кредит, но само ако има от 35 го 50% самоучастие. Същото важи и за тези, които ще искат да купуват панелно жилище. Поради това, че банките вече не гледат с добро око на този вид жилища, поради некачественото им изпълнение, купувачът трябва да участва с 30 до 50 на сто самоучастие. Според Катя Ценова даже вече една от българските банки спряла да кредитира тези жилища. Не стана обаче ясно името на банката. У нас в момента

 

Има над 3 млн. панелки

 

Това е шокиращо, защото по думите на имотните експерти, тези сгради са временни. Това се явява и причина българите да търсят ново жилище, заключават анализаторите. “Ако има кой обаче да застрахова панелката, банката няма нищо против да финансира жилището”, майтапи се Юлиян Николов. Банките дават по-малък процент и поради факта, че след закупуването на жилището има още куп довършителни работи по него, които трябва да се оправят. Една оптимистична прогноза за тези, които искат да си купят такова жилище е, че сега самият пазар ще принуди да се намалят цените на панелите, тъй като качеството им не отговаря на търсенето.

Слаби чуждестранни инвестиции

Според председателят на Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България Иво Прокопиев  в близките две години се очаква намаляване на обема и динамиката на преките чуждестранни инвестиции у нас. Около 55% от растежа на БВП идват от строителството, недвижимите имоти и финансовите услуги. В момента и трите сектора са подложени на удар. Броят на чуждестранните инвеститорите в България остава значително по-малък, макар че в сравнение с миналата година има увеличаване. Все още малкият процент на инвестиции в областта на недвижимите имоти се дължи на политическия риск, който трябва да поемат инвеститорите - неработещата съдебна система и нерешените въпроси с вътрешната сигурност и реда.
 

Десислава Вангелова, БЛИЦ