За много от развитите страни е типично, че там хората предпочитат да живеят под наем вместо да плащат високи вноски по ипотечен кредит. Колко далече обаче сме ние българите, когато се отнася до тази практика? Ами достатъчно много. „Не искам да дължа нищо на банката“, казват някои, а другите отговарят „Гроздето е кисело, защото е високо“.

Кое е по-изгодно - да се вземе жилище под наем, или да се купи с кредит? Отговорът е: Наемаш, ако нямаш спестени пари и сигурност за доходите, които ще получаваш занапред, купуваш, когато имаш спестявания и възможност да си осигуриш нов дом. Да, и двата варианта решават потребността на хората да имат дом и точна рецепта няма! Както са казали старите българи: „Всеки сам си преценя“!

Тъй като сме в пика на наемите, а лихвите на ЕЦБ и ФЕД вече официално са до небето, bTV попита трима брокери от различни брокерски фирми какво се случва на пазара в момента и кое е по-изгодното решение.

И понеже знаем, че първо ще попитате за цените, започваме оттам…

Наемите само за студенти ли са? 

Изпълнителният директор на компанията за недвижими имоти „Адрес“ Гергана Тенекеджиева казва, че цените на наемите не търпят сериозни промени. Към момента те остават устойчиви, без да се влияят сериозно от сезонни фактори - около 800-850 лева за двустайно жилище и около 1000-1200 лева за тристайно.

„С наближаването на септември някои наемодатели се изкушават да оферират по-високи цени, но ако качествата на имота не го предполага, не успяват да стигнат до сделка. На този пазар трудно се намира нещо качествено и ако се появи наистина функционален имот, той традиционно се отдава бързо, а и на по-висока цена“, казва Тенекеджиева.

По думи на Люба Атанасова, изпълнителен директор на „Имотека“ цените на наемите са регистрирали лек ръст през последните 30-50 дни, основно откакто пазарът навлезе в традиционно активния есенен период.

„В центъра на столицата, 3-стаен имот с добро местоположение, но и с допълнителни предимства като паркомясто, дрешник и ново обзавеждане, обичайно надхвърля 1000 евро на месец. Това, от една страна, се дължи на сезонния наплив на наематели, а от друга – на дефицита на качествени оферти“, казва Атанасова.

Тя разяснява, че по отношение на продавачите – при тях могат да се идентифицират няколко типа поведение. Част от тях предусещат охлаждането на пазара и са по-склонни на компромис. Така, при сериозен интерес е възможно да се стигне до коментар в цената – явление, което допреди 6 месеца сякаш бе изчезнало от пазара и всички сделки се сключваха без отстъпка.

Друга група продавачи не са готови да коментират офертната си цена и чакат клиент за поисканата сума. Ако не го открият, са по-склонни да оттеглят имота си от пазара. Друг мотив за това действие от тяхна страна е, че не знаят какво да правят с парите.

От друга страна брокерът от „Явлена“ Иван Пеев казва, че в момента и чужденците са основната група хора, които търсят жилища под наем. Наемодателите вдигат наемите заради инфлацията. Данните на " Явлена" показват, че нивата на двустайните апартаменти в София варират между 240 евро и 550 евро, а на тристайните се движат между 350 евро и 1 000 евро, като тук значение има и наличието на гараж или паркомясто. Най-високи са наемите в кварталите: Изток, Лозенец, Иван Вазов и Идеалния център. По-достъпни квартали са: Надежда, Люлин и Обеля.

„По отношение на активността на наемните пазар в момента – тя е факт, тъй като обучението е присъствено и студентите са активни наематели. Трудно бихме могли да прогнозираме какво ще се случи, ако се стигне до ново дистанционно обучение“, допълва Тенекеджиева.

Струва ли си да си купиш жилище?

Тази година пазарът на недвижими имоти е изключително странен. Всички говорят, че цените са достигнали своя връх и се намираме в имотен балон. Купувачите са в изчаквателна позиция, много от тях предпочитат да видят доколко ще се сбъднат негативните прогнози, преди да пристъпят към сделка. Така че спад в активността има, но той не рефлектира върху ценовите нива, поне към момента.

Според Гергана Тенекеджиева, ако започне понижение в цените, първо това ще се случи с по-непривлекателните имоти. Но и именно тези жилища първи ще стабилизират нивата си, когато хората отново се усетят в стабилна позиция да купуват. Тогава те ще търсят по-достъпни и бюджетни оферти.

„По отношение на предимствата и недостатъците на наема или покупката – това е въпрос на гледна точка, както и на конкретните нужди на дадено домакинство. Ако човек тепърва се ориентира на пазара на жилища, няма спестени средства за самоучастие и възможност да покрива кредит, е по-добре да наеме имот. Същото е валидно и за хората, които често променят ежедневието си, сменят населеното място, в което живеят, адаптивни са, склонни са да се местят често. И докато преди хората са купували имот веднъж завинаги, днес те са много по-склонни да променят средата си на живот, в т.ч. и апартамента си“, казва тя.

От „Адрес“ дават пример:

Двустаен апартамент в Манастирски ливади, евентуалният наем на който е 400 евро, струва средно 140 000 евро. При тези условия, ако искаме да пристъпим към покупка, трябва да имаме 20% спестени средства за самоучастие, т.е. 28 000 евро. След което ще трябва да покриваме малко над 450 евро месечно за период от 20 години, в случай, че лихвата е 2.25%. Т.е. покупката е по-скъпото начинание, но то е и дългосрочна инвестиция.

Ако можем да си позволим жилище и ако го купуваме за живеене, това винаги е добра дългосрочна инвестиция. Това е актив, който няма срок на годност и цената в дългосрочен план винаги расте.

Предимства и недостатъци на покупка и наем

Люба Атанасова каза за businessnovinite.bg, че е предимство, да разполагаш със свое имущество, особено ако си се сдобил с имота без външно финансиране. В случай, че си го платил с кредит, то зависи в кой период е изтеглен той, както и какво ще се случи с лихвата по него. В момента лихвите са все още много добри, т.е. кредитът продължава да бъде изгоден вариант към момента. Въпросът е кога банките ще пристъпят към по-трудно отпускане на заеми и кога лихвите действително ще тръгнат нагоре. Това най-вероятно няма да се случи в рамките на 2022 година.

„Наемът на имот дава възможност за по-голяма гъвкавост – по всяко време можеш да смениш локацията си, както и вида на жилището, което обитаваш, според житейската промяна, която е настъпила и като цяло според личните нужди. Наемането не изисква толкова съществен компромис, който много хора правят при покупката, тъй като в края на краищата е по-евтин продукт. На практика – наем или заем е въпрос без универсален отговор, всичко зависи от това какви са хората и какъв е начинът им на живот“, казва още изпълнителният директор на „Имотека“.  

И едно предупреждение… Според Атанасова разясни, че е възможно тази зима някои хора да се опитат да излязат от инвестиция и на пазара да се появят имоти, купувани със спекулативна цел.

Помолихме експертите на „Имотека“ да „оцветят“ картинката на пазара…

Двустайно жилище в София е изключително широко понятие – това е свободен пазар, средната цена отдавна не е достатъчно конкретен показател, по-скоро можем да говорим за медианни цени. Пример: двустаен апартамент в центъра може да се продава и за 160 000, и за 230 000 евро и това са реални предложения в момента.

Ако вземем луксозно 2-стайно жилище с площ от 70 кв. м, в близост до НДК, което се продава за 200 000 евро, то средният му наем би бил около 500 евро на месец. В същото време, за да купим такъв имот, ни трябва самоучастие в размер на около 30 000 евро, ако говорим за заем с лихва 2.20% за срок от 25 години.

В такъв случай месечната ни вноска би била около 740 евро. Разбира се, възможно е и даденият имот да не успее да се реализира на тези 200 000 евро. Пазарът е динамичен и за да изберем възможно най-разумното поведение, следва да го следим отблизо, да сме в унисон с динамиката му и да се съобразяваме с възможностите си.

Или както казва Иван Пеев достъпните кредити продължават да активират купувачите, които дълго време са отлагали покупката, както и отрицателните лихви по депозитите. Приоритетно интересът е насочен към жилищните имоти, парцели и къщи около големите градове, а желаещите.

Все пак да си купиш жилище не трябва да се случва на всяка цена. Идеята последните спестявания да влизат в бюджета за покупка и след това да се чудим какво да ядем, никога не е опция!

Следете актуалните новини с БЛИЦ и в Telegram. Присъединете се в канала тук