Пазарът на имоти в България като цяло и в столицата София в частност отбелязва рекордни резултати през последните години до преди обявяването на извънредно положение - ежегоден ръст на сделките, ежегоден ръст на цените и голяма увереност както при продавачи, така и при купувачи.

Ръчната спирачка, дръпната от COVID-19 обаче, показа, че всеки участник на този пазар трябва да бъде нащрек за неочаквани сътресения.

За да внесем доза здравословен песимизъм в иначе оптимистичния пазар, Money.bg реши да провери какви бяха цените на имотите в най-лошата година на пазара. А коя е тя? Статистиката показва, че дъното по отношение цени и сделки бива достигнато през 2012-а.

Това е 4 години след началото на финансовата криза, прераснала в икономическа такава.

Тук е важно да се отбележи, че пазарът на недвижими имоти е "бавен пазар", т.е. процесите в него се случва бавно. За разлика от капиталовия например, където различните финансови активи като акциите например реагират мигновено на икономическите събития.

Ето защо от спукания балон през 2008 година продължава да излиза въздух до края на 2012-а.

2012 година - когато все още се намираха имоти в София по 500 евро за кв.м.

Най-много "въздух" пазарът изпуска през 2009 година, когато според анализ на една от големите агенции за недвижими имоти у нас Bulgarian Properties цените падат с 36% на национално ниво. През 2012 средният спад вече е само 3%. През същата година обаче се отбелязва ръст в броя на сделките в страната с 10%, което е ясен знак за съживление на пазара.

По това време средната продажна цена на апартамент в столицата върви около 63 500 евро. Само за сравнение в началото на 2020 година тя надминава за първи път в историята 100 000 евро по данни на агенции.

Голяма е и разликата в средните цени на квадратен метър. Средната цена на квадратен метър жилищен имот в столицата върви по последни данни на агенциите около 1100 евро. За сравнение през 2012 година средните цени се движат около 720 евро на квадрат. Това представлява повече от 50% ръст за 8 години.

Справка в един от най-големите портали за обяви за имоти у нас - imoti.net, показва, че преди 8 години само в най-елитните столични квартали средната цена надминава и то с малко 1000 евро за квадрат - така е в "Иван Вазов", "Оборище" и "Яворов". На другия полюс са евтините квартали като "Толстой", "Обеля" и "Люлин", където цените са около 500 евро на квадрат.

Драстичните разлики в цените кореспондират и с голямата разлика в броя сделки. Както на всеки един пазар, колкото по-малко купувачи има, толкова по-ниска става цената. 2012-а е годината с най-малко реализирани сделки в София - 18 166. За сравнение 2019-а завърши с общо 29 772 реализирани покупко-продажби. 

43 000 евро за тристаен апартамент? През 2012 беше възможно

Какви реални цени се крият обаче зад тези сделки? От Money.bg решихме да илюстрираме по-добре пазара през 2012 година като потърсим стари обяви. Тук е мястото да предупредим инвеститорите със слаби нерви да не продължават с четено:

Тристаен апартамент в "Люлин" 3 - 43 000 евро

В една обява от преди 8 години се предлага жилище от 85 квадрата, състоящ се от хол с тераса, две спални, кухня с усвоена тераса, тоалетна и баня, отделно тоалетна и мокро помещение, за сумата от 43 000 евро. Иначе казано, за 505 евро на квадрат.

Тристаен апартамент в "Младост" 2 - 87 000 евро

В друга обява жилище с Акт 14 и 101 квадрата площ през 2012 година се предлага за 87 000 евро или 861 евро на квадрат. Описано е, че се състои от "дневна, кухня с трапезария с хубава тераса, две самостоятелни и големи стаи, баня с тоалетна и отд. тоалетна, коридор".

Тристаен апартамент в центъра - 79 000 евро

"Една изключителна оферта - чудесно съчетание между централна локация, тиха улица и много уют. Апартаментът се намира на четвъртия етаж под обитаеми тавани в солидна сграда от 40-те години". Така започва обява за жилище в централната част на София с площ от 100 квадрата или 790 евро на квадрат.

Ретроспекция под условие

Разбира се, важно е да се отбележи, че икономиката и цената на кредита пред 2012 година няма нищо общо със сегашната ситуация (преди коронавируса). 

Средната брутна работна заплата в София пред 2012 година възлиза на 1001 лева към първото тримесечие, а през 2020-а - 1801 лева.

Средният лихвен процент по жилищен кредит през 2012 година по данни на БНБ е 8.18%, докато през 2020-а е под 3% - т.е. почти три пъти по-евтин.

И още нещо, инфлацията между януари 2012 година и януари 2020 година е 11.8%, което означава, че покупателната стойност на парите е намаляла с толкова.

Така че по-силната икономика логично доведе и до по-силен пазар на имоти. Но както се вижда от данните за 2012 година, пазарът на имоти не е имунизиран от ценови сътресения.