Имоти се купуват на 20% по-ниска от офертната цена

Преките чуждестранни инвестиции в строителство и недвижими имоти през&nbsp;първото тримесечие&nbsp;на 2009 са в размер на 208.0 млн. евро, което представлява понижение от 59.3% спрямо същия период на 2008, когато размерът им е бил 511.2 млн. евро.<br /> <br /> През първата половина на 2009 г. офертните продажни цени на жилищните имоти в страната отбелязват средно понижение от 5.95%, докато наемните стойности намаляват с 6.59%. На територията на страната са въведени в експлоатация множество жилищни сгради, като към края на месец май в София общата площ на новопостроените жилища възлиза на 411 4139 кв.м, а във Варна - на 87 560 кв.м.<br /> Основната тенденция е свързана със задълбочаване на очерталите се в края на 2008 г. трендове в сегмента. Поради ограниченото банково кредитиране около 70% от покупко-продажбите са осъществени със собствен финансов ресурс, за разлика от 2008, когато близо 80% от жилищата са закупени чрез ипотечен кредит.&nbsp;<br /> <br /> Предлагането в значителна степен превишава търсенето. По-голяма част от сделките се реализират на нива с до 20% по-ниски от офертните цени. Най-голяма група клиенти в сегмента са българските граждани, следвани от гражданите на Русия и бившите руски републики. Най-търсени през годината остават двустайните жилища с квадратура до 60-70 кв.м като цената се оформя като главен критерий при вземане на решение за покупка, сочат анализите на компанията.<br /> &nbsp;<br /> Негативните ефекти от световната финансова криза, свързани до голяма степен с ограничаването на кредитния ресурс, влошаващата се&nbsp;макроикономическа конюнктура и др., доведоха до невъзможност много от планираните и започнати обекти да бъдат завършени. Една част от тях към момента са временно &ldquo;замразени&rdquo;, а други окончателно отказани, поради което обемът на реално изграждащите се жилища на този етап не може да бъде установен. Официално &ldquo;замразени&rdquo; в момента са комплексите Софийски Акрополис, Европа Парк, Евър Грийн и Ванила в София и няколко по-малки жилищни сгради във Варна.&nbsp;<br /> <br /> Отделно от новоизграждащите се жилища през първата половина на годината за препродажба са обявени и множество апартаменти от собственици. Това, заедно с намалялото в следствие на кризата търсене са основните причини за появата<br /> на свръхпредлагане и съответно за понижаването на цените на имотите в сегмента. Увеличава се и броя на обявените за продажба ипотекирани жилища поради<br /> невъзможност за изплащане на изтеглените кредити. В началото на периода поради все още неясната пазарна ситуация, се наблюдава задържане на част от предлагането от собствениците на жилища, които не желаят да продават на по-ниски цени от тези от предходната година. Друга част от продавачите, притеснени от падащите цени бързат да продават, за да не се наложи да предадат собствеността си на прекалено ниска цена.<br /> Повишеното предлага при новооизграждащите се обекти доведе до появата на различни бонусни схеми от страна на инвеститори и строители, сред които най-често безплатно избено помещение, паркомясто, гараж и др. Трудното реализиране на продажби на апартаменти доведе до възстановяването на разпространеното преди години разсрочено плащане от инвеститора, както и появата на различни лизингови схеми, вкл. и на някои по-екзотични такива като лотарии и обратно изкупуване, за които клиентите трябва да внимават, предупреждават експертите на &ldquo;Форос&rdquo;.&nbsp;<br /> <br /> Търсенето на жилищни имоти през първото тримесечие на 2009 е значително под нивата от последните години. Причините са свързани с пренеслата се и у нас финансова криза, липсата на кредитиране от страна на банките, влошаващата се икономическа конюнктура, повишаването на безработицата, несигурността на хората по отношение на доходите им и най-вече неясната пазарна ситуация. <br /> <br /> През второто тримесечие на годината ситуацията започва да се променя и се появяват първите признаци на стабилизиране на пазара. Жилищните нужди не могат да се отлагат дълго във времето, тъй като хората винаги ще имат нужда от дом. На инвестицията в жилищни имоти трябва да се гледа в дългосрочен план. По време на криза жилищата са най-стабилният сегмент на пазара на недвижими имоти. Най-търсени през първата половина на 2009 остават двустайните жилища с квадратура до 60-70 кв.м. Като най-важен фактор при вземане на решение за покупка се очертава цената. При 100% от сделките се търси допълнително договаряне, което достига до 20% от офертната цена. Добра предпоставка за това е и голямото предлагане, което в пъти превишава търсенето. В резултат, купувачите имат по-голям избор от жилища в сравнение с предходни периоди и това оказва влияние върху средния брой на огледите и върху времето за търсене и осъществяване на сделка, които нарастват. Така през периода времето за търсене и покупка на жилище вече е 2-6 месеца, докато година по-рано е 1-2 месеца, а броят на огледите, които се правят от 4-8 в началото на 2008, днес вече надвишава 10. Друг важен фактор при вземане на решение за покупка са типа на строителство и степента на готовност. През периода почти липсва търсене на жилища в ранен стадий на строеж, тъй като тези имоти се очертават като високорискови. Така, основно условие при покупката на апартаменти &ndash; ново строителство е наличието поне на Акт 15, а в повечето случаи - и разрешение за ползване, и разбира се, изрядна документация. Поради тази причина, а и заради по-ниската им цена отново нараства търсенето на панелни жилища. <br /> <br /> Друга съществена тенденция при търсенето на жилищни имоти през периода е увеличаването на дела на закупените апартаменти за собствено ползване за сметка на сделките с инвестиционна цел. Тяхното съотношение към момента е 85%:15%, докато в началото на 2008 година , то е 65%:35%. Основната група клиенти през първата половина на 2009 година са българите и руснаците. Последните, в основната си част, се оказват твърде колебливи и нерешителни при избора. Поставят условия за нереалистично намаление на цената и при наличието дори на минимален проблем по-скоро се отказват от сделката, отколкото да направят компромис.<br /> <br /> Както и при търсенето на жилищни имоти, така и по отношение на динамиката на цените, е необходимо да се разграничат условно два периода. През първото тримесечие на 2009 се наблюдава по- съществено понижение на продажбените стойности, докато през второто тримесечие цените започват да се стабилизират. Средно за страната, през периода декември 2008 - май 2009 , офертните продажбени цени на имотите в сегмента отбелязват понижение от 5.95%. Най-значителен е спадът на цените на старото монолитно строителство - 8.15%, следван от новото строителство - 6.14%. Най-слабо е понижението при панелните жилища -3.56%. На териториален принцип, най-съществено<br /> понижение на цените се наблюдава в Бургас -10.25% и в София - 9.71%. Същевременно обаче в някои райони на страната цените се запазват стабилни, като например Благоевград, където офертните цени бележат ръст от 0.67%.&nbsp;<br /> <br /> През първото шестмесечие на 2009 г. предлагането на жилищни имоти под наем продължава да нараства, като своеобразен резултат на динамичното развитие на строителството и пазара на недвижими имоти в страната. В момента се предлагат голямо количество апартаменти, закупени с цел инвестиция за последващо отдаване под наем. Към тях се добавят и жилища, чиито собственици желаят да продадат, но поради по-малкия обем на търсенето при покупко-продажбите, са обявени за отдаване под наем до окончателното стабилизиране на пазара, за да носят доходи на притежателите си. Поради появилото се свръхпредлагане обаче много от тези имоти остават празни и/или престояват дълго време на пазара преди да бъдат наети. <br /> <br /> В София най-голямо е предлагането в района на центъра, Лозенец, Манастирски ливади и Студентски град, а най-малко - в кварталите Гео Милев и Слатина. Преобладават апартаментите - ново строителство, но се предлагат и голям брой стари жилища. Най-търсени през периода са двустайните жилища от ниския клас с квадратура до 60-70 кв.м. В София и Варна горната ценова граница на търсенето достига до 250-350 евро/месец, а в по-малките градове 200-250 евро/месец. По-голямото предлагане предоставя възможност за по-голям избор на потенциалните наематели, при което се увеличава средният брой на огледите (4-8 ) и времето за търсене и вземане на решение, което е от 1 ден до месец. Повишават се и критериите за избор като клиентите вече не бързат при вземането на решение, тъй като знаят, че дори и дадено жилище да се заеме, ще намерят друго със сходни характеристики. Сред основните изисквания на наемателите са: цена, добра локация, възможност за паркиране, сгради - ново строителство и др. Наблюдава се значителен спад в търсенето на луксозни имоти. Клиенти на последните към момента са единствено служителите на различни посолства и на големи чуждестранни фирми на територията на страната. Те търсят предимно тристайни и четиристайни луксозно обзаведени апартаменти. Ценовият лимит, който поставят е 1200 евро/месец. За сравнение, година по-рано този лимит е 2000 евро/месец. В София най-търсени са апартаментите в центъра, в Студентски град и Южните райони около бизнес центровете. По отношение на цените, подобно на тренда при продажбите, и тук наемните стойности се понижават. В големите градове понижението е най-голямо при луксозните жилища. Средното намаление на наемните цени за страната е в размер на 6.21%. Най- голямо то е в Стара Загора - 24.33%, Бургас - 20.25% и София - 11.74%. В някои населени места, обаче, като например Пловдив и Велико Търново е отчетено повишение съответно в рамките на 3.24% и 1.84%.&nbsp;<br /> <br /> Стартирането на нови проекти ще бъде изключение през втората половина на 2009, сочат прогнозите на &ldquo;Форос&rdquo;. Инвеститорите ще започнат да търсят и наемат професионално работещи компании, специализирани в управлението на имоти и имащи голям опит не само в поддръжката на офис площите, а преди всичко в успешното им отдаване под наем. Ще продължи започналата тенденция на преместване на различни фирми в по-нискобюджетни офиси, в това число офиси с по-малка квадратура, с<br /> по-неатрактивна локация, от по-нисък клас и др. Търсенето ще продължи да бъде по-малко в сравнение с предходни периоди. За да се повиши интересът на купувачите към офис площите отново, е необходимо да нарасне тяхната доходност. Това ще започне да се случва не по-рано от 2010 г. Продажните и наемните цени на офис площите ще продължат да се понижават, но с по- слаби темпове в сравнение с първата половина на годината. /БЛИЦ<br />